[‘110년 외국땅’ 용산기지] 내년말 돌아오는 땅, 미리 가보니…

[上] 용산기지 문화재 르포

이 나라 근·현대사의 굴곡을 고스란히 간직하고 있는 이 용산에서 111년 만에 외국 군대가 떠나고 그 자리에 71만평짜리 초대형 공원이 만들어진다.


日軍 막사를 美軍이 그대로 사용. 메인포스트 남동쪽에 있는 미8군 병영 건물. 일제강점기 일본군이 쓰던 막사를 그대로 쓰고 있다. 일본군 사징인 별 문양도 남아 있다(작은 사진).

한·미는 지난 2003년 7월 용산의 주한 미군 기지를 경기도 평택으로 이전하는 데 합의했다. 이 합의에 따라 주한 미 8군사령부의 선발대가 지난 5월 평택 기지로 이전한 것을 시작으로 내년 말까지 미군 본대가 모두 평택으로 옮겨 갈 예정이다. 다만 한미연합사령부는 용산 기지에 남게 된다. 북의 어떤 도발도 허용하지 않겠다는 한·미 동맹의 의지를 보여주기 위해 소수의 연합사사령부 인력과 시설이 용산에 머물게 되는 것이다.

정부는 미군 부대가 용산을 떠나면 이후 소파 협정에 따라 반환 협의 및 매각 절차를 끝내고 이곳에 대한 환경 평가 및 문화재 조사 등을 거쳐 2027년까지 235만㎡(약 71만평)에 이르는 부지에 역사·문화·생태 공원을 짓는다는 계획이다. 조선일보는 지난 6월 TV조선과 함께 기지 이전 작업이 막 시작된 용산 기지 내부를 취재했다. 용산 기지는 그간 언론 접근이 거의 이뤄지지 않았던 곳이다.

용산 기지는 역사적인 공간이다. 구한말 외국 군대가 들어오기 전까지는 한양 도성 바깥 주민들이 살던 삶터였고, 조선 왕실 제천 행사가 수시로 벌어진 곳이었다. 현재 용산 기지를 사용 중인 미군은 일제 강점기 당시 건물을 대부분 재활용하고 있는 것으로 나타났다. 기지 곳곳에 대한민국 근·현대사의 흔적이 그대로 남아 있었다. 정부는 용산이 가진 역사·문화적 특성을 최대한 살린 생태 공원을 만들겠다고 밝혔다. 그러나 국토부는 지난 4월 이곳에 경찰박물관, 여성사박물관 등 정부 각 부처가 요구하는 8개 시설을 유치하겠다고 발표했다가 “역사를 망각한 부처 간 나눠 먹기”라는 비판을 불렀다. 111년 만에 한국 품으로 돌아오는 용산의 올바른 개발 방향을 찾기 위해 용산 기지를 미리 살펴봤다.

‘日帝의 아방궁’으로 불렸던 총독 관저 자리엔

서울 용산 삼각지에서 이태원로를 따라 국방부를 지나 이태원 쪽으로 500m만 가면 오른쪽으로 미8군 용산 기지 사우스포스트로 들어가는 게이트(문·門)가 나온다. 아스팔트 도로 위에 설치된 바리케이드를 지나자 100년 넘게 숨겨졌던 용산의 역사가 눈앞에 펼쳐졌다.


총독 관저, 병원으로. 사우스포스트에 있는 121병원 전경(우 사진). 원래 이곳에 있던 조선 총독 관저(좌 사진)는 6·25 전쟁 때 폭격으로 파괴됐다. ‘조선의 아방궁’이라 불렸던 총독 관저에서 뒤쪽 조선 군사령부까지 지하로 뚫린 터널은 아직 남아있다.

광활하다고 할 정도로 넓은 잔디밭에 옛 건물들이 속속 눈에 들어왔다. 기지 구획은 1906년 당시 일본의 조선 주차군(임시 주둔군)이 대한제국으로부터 부지를 구입해 기지를 건설한 이래 큰 변화가 없다고 한다.

◇조선의 아방궁, 총독 관저 터

‘미8군로(路)’를 따라 남하한 뒤 ‘X군단 대로’를 따라 서쪽으로 가자 121병원이 나왔다. 1960년대 초 경기도 부천에 있던 후생병원을 이곳으로 옮겨놨다. 병원이 있는 자리는 원래 조선 총독 관저가 있던 곳이다. 1904년 러·일전쟁 후 건축된 총독 관저는 ‘조선의 아방궁’이라 불릴 정도로 화려했다. 총독 관저는 1960년대 초 철거되고 그 자리에 121병원을 지었다. 일제 강점기에는 총독 관저에서 뒤편 언덕에 있는 군사령부까지 지하 터널이 조성돼 있었다. 터널은 콘크리트를 부어 폐쇄한 상태다. 일본군 사령부 청사는 광복 후 미 7사단 사령부로 사용되다가 6·25전쟁 때 폭격으로 파괴됐다.

국방부 청사가 보이는 헬기장 앞 교차로에 흰색 페인트를 칠한 분묘용 석물(石物) 2기가 서 있다. 미군 측은 “역사적으로 무의미한 조각상”이라고 했지만, 석물은 일제 강점기 이전 이곳에 있던 마을 무덤들과 관련된 유적으로 추정된다. 마을 이름은 둔지미였다.

◇캠프 코이너와 조선 왕실 제단

사우스포스트에서 고가도로를 타고 이태원로를 가로지르면 메인포스트가 나온다. 메인포스트 북서쪽에 캠프 코이너가 있다. 전쟁기념관 북쪽이다. 캠프 코이너 동쪽에는 둔지산이 있다. 높이 65m짜리 작은 산이지만 조선 시대 왕실은 이곳에 산천(山川)에 제사를 지내는 남단(南壇)을 짓고 수시로 제를 올렸다. 남단 터가 있는 낮은 언덕은 군무원 사무실이 들어섰다. 남단 흔적은 사무실 마당에 남아 있다.


조선 왕실 기우제 제단. 캠프코이너 동쪽 언덕에 있는 남단(南壇) 유구. 조선 시대 왕실에서 기우제를 지내던 제단이다. 돌기둥과 주춧돌로 추정되는 큰 석물이 남아 있다.

마당 두 귀퉁이에 화강암 돌무더기가 쌓여 있다. 기둥으로 쓰였을 각진 화강암과 주춧돌이 둘로 나뉘어 철제 펜스 안쪽 잡초 속에 누워 있고, ‘문화재이니 훼손 금지’라는 영문 안내판이 서 있다. 용산 기지 역사를 연구해온 향토사학자 김천수(38)씨는 “몇 년 전 문화재청 기초 조사에서 이곳의 역사적 의미가 밝혀진 후 미군 측이 설치한 구조물”이라며 “반드시 보존되고 복원돼야 할 유적”이라고 했다.

◇日帝 전몰자 충혼비를 미군 기념비로 ‘재활용’

메인포스트 나이트필드 연병장 앞에 교차로가 있다. 교차로 모퉁이에는 6·25전쟁에서 목숨을 잃은 미8군 전몰자 기념비가 서 있다. 원형 7단 기단 위에 돌기둥 7개가 서 있고 한가운데에는 전몰자를 기리는 표석이 서 있다.


日 충혼비, 美8군 전몰자 기념비로. 메인포스트 한미연합사 앞 교차로에 있는 미8군 전몰자 기념비(큰 사진). 일제강점기 일본이 세운 만주사변 전몰·전사자 충혼비(작은사진)를 재활용했다. /사학자 김천수 제공

원래 이 기념비는 1935년 11월 일제(日帝)가 일본군 제20사단 78연대의 만주사변 전사자를 위해 세운 충혼비였다. 6·25가 끝나고 미군은 이 충혼비를 재활용해 6·25전쟁 미8군 전사자 기념비로 사용했다. 1980년 78연대 자리에 한·미연합사 청사가 들어서면서 기념비는 교차로 부근으로 자리를 옮겼다. 미군이 일본군 구조물을 재활용한 대표적인 사례다. 만주사변에서 목숨을 잃은 일본 군대를 기리던 시설이 전몰 미군 장병 기념비로 변신한 것이다. 이렇듯 작은 기념비에도 복잡다기한 대한민국 근현대사가 응축돼 있다. 김영규 공보관은 “미군을 기리는 기념물이니 당연히 (평택으로 옮겨가는)대상”이라고 했다. 그 왼편에는 일제 때 사용했던 병영 건물들이 남아 있다. 현관 입구 지붕 아래에는 일본군 상징인 오각 별 흔적이 보였다.


6·25 총탄 흔적 남은 위수 감옥. 메인포스트 북동쪽 위수 감옥. 해방 정국 때 백범 김구 암살범 안두희가 수감되기도 했던 이 건물 담장에는 6·25의 총탄 흔적이 남아있다.

메인포스트 북쪽 주유소를 지나면 ‘위수 감옥’이 나온다. 일제 강점기 헌병대 감옥이었다. 현재 위생부대로 쓰이고 있다. 미군 막사 몇 동을 제외하면 옛 건물은 일제 당시 그대로다. 해방 후 백범 김구 선생을 암살한 안두희가 이 감옥에 수감돼 있다가 재판을 받았고, 붉은 벽돌로 세운 육중한 담장에선 6·25 때 생긴 총탄 구멍을 셀 수 없이 발견할 수 있었다. 동행한 미군 공보실 직원이 “한 번도 와보지 못한 곳”이라고 했지만, 대한민국 근현대사가 그대로 각인돼 있다.

◇군사 고문단 청사와 78연대 문기둥

나이트필드 연병장 뒤편은 한·미연합사 건물이다. 연합사와 길 하나를 사이에 둔 큰 건물은 ‘주한미합동군사업무단(JUSMAG-K)’ 건물이다. 일본군 장교 숙소였던 이 건물은 1946년 한국 신탁통치안을 논의하는 미·소공동위원회 소련 측 숙소로 사용됐다. 1948년 8월 15일 대한민국 정부가 수립되고 이듬해 6월 29일 미군이 철수한 후 건물은 미 군사 고문단 청사로 사용됐다. 지금은 그 후신인 주한미합동군사업무단이 쓰고 있다.


미·소공동위 소련 숙소 있던 곳. 1945년 12월 모스크바 3상회의에서 한국 신탁통치안이 가결되고, 이듬해 4월 미소공동위원회가 서울 덕수궁에서 열렸다. 이때 소련 측 위원들이 당시 미24군 기지 안에 있던 이 일본 장교 숙소에 묵었다. 건물은 이후 지금까지 미합동군사업무단 청사로 사용 중이다.

군사업무단과 연합사 사령부 사이로 만초천이 흐른다. 남산에서 발원해 한강으로 흐르는 개울이다. 구불구불한 자연 하천인 만초천은 일본이 기지를 만들면서 직선화됐다. 죽은 천(川)이었지만 2011년 서울시에서 하수 처리 시설을 만들면서 맑은 물로 돌아왔다. 만초천을 건너 연합사 건물로 가는 다리는 일제 강점기 때 그대로다. 1908년 일제는 이곳에 6사단을 만들면서 다리와 철문을 세웠다. 정문 문기둥과 작은 옆문 문기둥, 그리고 다리는 일부 사라진 부분을 제외하고는 100년 전과 동일하다.

취재를 마칠 무렵 카메라를 들고 있는 기자에게 미군 헌병대가 다가와 신원을 확인하고 돌아갔다. 기지 내 누군가가 기자 일행을 신고한 것이다. 용산에는 여전히 긴장감이 흐르고 있었다.

1987년 노태우 大選 공약… 중단·지연 30년 우여곡절

지난 5월 16일 미(美) 8군 사령부의 선발대 10여명이 서울 용산기지를 떠나 평택기지로 옮겨갔다. 한·미(韓·美) 간에 용산기지 이전 문제가 공론화된 지 거의 30년 만이다. 나머지 미 8군 사령부 선발대 병력 300명도 내년 2월까지 순차적으로 평택기지로 이동해 기지 이전 준비 작업을 본격화할 예정이다. 이어 내년 상반기에는 미군 본대(本隊)도 용산을 떠날 예정이다. 주한 미군 사령부를 비롯한 다른 부대들도 내년 말까지 평택 이전을 마무리한다는 계획이다. 용산기지에는 소수 한·미 연합사 인력과 시설만 남게 된다.

용산기지 주둔 부대와 미 2사단이 옮겨갈 평택기지는 지난 5월 기준 89.5% 공정률을 보이고 있다. 용산기지와 미 2사단을 포함해 미군기지들의 평택기지 이전 사업에는 약 16조원이 들어간다. 이 중 한국 측이 8조8600억원을, 미국 측이 7조1000억원을 각각 부담한다. 먼저 사업을 제안한 측에서 주로 비용을 부담한다는 원칙에 따라 용산기지 이전비용은 한국이 더 많이 부담하게 됐다.


일본군 보병부대 정문의 돌기둥, 한미연합사 뒤쪽에 그대로 – 1906년 대한제국으로부터 구입한 땅에 일본이 군사시설을 건설한 이래 111년 만인 2017년 용산이 대한민국에 돌아온다. 100년 넘도록 용산 기지 내에 멎어 있던 역사도 함께 반환된다. 왼쪽 사진은 현 한미연합사 자리에 건설된 일본군 6사단 보병부대 정문(1908~1910년 사이 촬영)이고 오른쪽은 2016년 6월 현 한미연합사 뒤쪽 모습이다. 돌기둥(빨간 점선)과 철 난간 아래 만초천 개울이 그대로 남아 있다. /사학자 김천수 제공·박종인 기자

용산기지 이전은 1987년 당시 노태우 대통령 후보의 선거 공약으로 공론화됐다. 그러나 이후 몇 차례 중단되거나 지연되는 등 우여곡절을 거쳤다. 주한 미군 핵심 부대들이 서울을 떠나 한강 이남으로 이전하는 것이 자칫 북의 오판(誤判)을 부를 수 있다는 안보 측면에서의 우려가 가장 큰 이유였다. 이런 논란을 거치면서 용산 기지 이전 목표 시기도 당초 1996년에서 2006년, 2008년, 2011년, 2015년, 2017년으로 여러 차례 연기됐다. 한·미 양국은 1990년 6월에 1996년까지 용산기지를 오산·평택 지역으로 완전 이전키로 합의했다. 그러나 대체부지와 이전 비용을 둘러싼 한·미 간 이견으로 김영삼 정부 출범 직후인 1993년 5월 용산기지 이전은 사실상 백지화되기도 했다. 노무현 정부 시절인 2003년 4월 한·미 양국은 미래 한·미 동맹 정책구상(FOTA) 회의를 통해 용산기지 이전 협상을 다시 시작했다. 2003년 5월 한·미 정상회담에서 양국은 조속한 용산기지 이전에 합의했다. 그러나 대체부지 규모와 이전 비용을 둘러싼 양국의 이견 때문에 협상은 1년 넘게 진통을 겪었다.

2004년 8월 양국은 FOTA 11차 회의에서 용산기지 UA(이전협정) 및 IA(이전합의서)에 가서명했고, 그해 10~12월 국무회의 의결과 국회 비준 등을 거쳐 법적인 절차를 마무리했다.

하지만 이전 부지인 경기도 팽성읍 대추리 지역 등에서 주민 및 일부 반미 시민단체가 토지 수용에 반발해 물리적인 충돌이 빚어지면서 2006년 5월에야 토지 수용에 착수할 수 있었다.

2007년 3월 평택 미군기지 건설 청사진인 종합시설계획(MP)이 발표됐고 그해 12월 평택기지 기공식이 열렸다. 그 후 9년여 공사 끝에 용산기지의 평택 이전이 시작된 것이다. /유용원 군사전문기자

 

[글·사진=박종인 기자]

현대ㆍHMC증권 용산재개발 4000억 공동 펀딩

현대증권 서울 여의도 사옥. [사진제공=현대증권]

아주경제 류태웅 기자= 현대증권과 HMC투자증권이 서울 용산 4구역 재개발을 위한 4000억원대 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 공동주관사로 이름을 올린 것으로 확인됐다.

26일 현대증권 관계자는 “용산 4구역 PF 펀딩을 HMC투자증권과 손잡고 4000억원 규모로 진행하고 있다”며 “현재까지 모집한 투자자 가운데 산업은행도 포함돼 있다”고 밝혔다.

용산 4구역은 이명박 정권 시절인 2009년 철거세입자 5명과 경찰 1명이 사망하고, 23명이 부상당한 ‘용사 참사’가 벌어졌던 곳이다. 이후 서울시 도시정비계획에 따라 2015년 10월 효성건설이 시공사로 선정됐다.

사업부지는 용산구 한강로3가 63번지 5만3066㎡다. 주상복합단지와 공공·사무시설, 1만7615㎡ 규모 문화공원이 들어선다.

현대증권 관계자는 “주관 수수료는 사업비 가운데 약 1%인 40억원 정도”라며 “이를 HMC투자증권과 나누면 실제 손에 쥐는 돈은 줄어들 것”이라고 전했다.

KB금융지주에 인수된 현대증권은 KB투자증권과 합병한 후에도 부동산 부문 사업을 확장해 나갈 것으로 보인다. 부동산 PF 관련 우발채무가 자기자본(3조원)에 맞먹는 2조7000억원에 이르러 우려를 키웠지만, 심각한 문제는 없는 것으로 알려졌다.

KB투자증권 관계자는 “KB금융지주에서 현대증권 인수를 하기 전 실제 부동산 PF 부실이 큰지 자세히 들여다 봤다”며 “하지만 예상과 달리 너무 잘하고 있어 인수를 마무리한 것”이라고 말했다.

현대증권이 2015년 정상익 전 IBK투자증권 구조화금융본부장을 영입한 것도 부동산 투자부문을 강화하기 위한 것이다.

한 증권사 관계자는 “정상익 본부장은 과거부터 부동산 투자부문에서 유명한 분”이라며 “용산 재개발처럼 굵직한 펀딩에 현대증권이 이름을 올렸고, 이는 우려가 기우에 불과하다는 것을 보여준다”고 전했다.

류태웅 기자

재개발로 활기 찾는 용산역 일대…어떻게 바뀌나

<아이뉴스24>

[조현정기자] 10년 만에 활기를 되찾은 용산이 주변 정비를 통해 다시 한번 도약을 꿈꾸고 있다.

서울의 중심이었지만 용산 미군기지가 주둔하고 있어 개발되지 못했던 이 지역은 미군기지가 평택으로 이전함에 따라 주변 개발 사업이 진행되면서 용산 내 고급 주상복합 분양도 활기를 띠고 있다.

현재 용산역 앞 부지는 용산역 전면제2구역과 제3구역 도시정비사업으로 공사가 한창이다. 초고층 주상복합건물이 들어서는 이 곳은 용산역 상권과 함께 신흥 황금 상권으로 떠오르고 있다.

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◆한강로 일대 고급 주상복합 공급 이어져…부촌 확대

용산역은 기본적으로 인구가 많이 몰리는 곳으로 1호선, 경의중앙선, ktx역이 교차하는 곳이다. 4호선 신용산역도 함께 어우러져 있다. 여기에 신분당선 연장선 개통 호재도 있어 유입 인구가 더욱 증가할 것으로 보인다.

단순히 교통 편의성에 따른 유입뿐 아니라 쇼핑을 즐기기 위해 유입되는 인구도 상당하다. 아이파크몰 백화점, 이마트, CGV 영화관 및 세계 최대 도심형 면세점인 HDC신라면세점이 오픈 한 이후 이 곳을 찾는 인구가 늘고 있다.

또 한강로 일대를 따라 공급된 용산역 전면제2구역 개발사업지인 ‘용산푸르지오써밋’과 제3구역 ‘래미안 용산’ 주상복합 아파트가 성공적으로 분양을 마쳤고 국제빌딩주변 4구역 내 대규모 주상복합이 들어설 예정이다.

현재 공급된 용산시티파크, 파크타워 등과 함께 이촌동에서부터 용산역 일대를 잇는 신흥 부촌라인이 형성될 것으로 보인다.

기업 이전 사례도 늘고 있다. 용산역 아이파크몰 내 현대산업개발 본사가 이전해 있으며 LG유플러스 본사, 대원미디어 본사, 교보생명 용산지사 등이 위치해 있다. 강북 단일 건물로는 최대 규모 오피스인 ‘아모레퍼시픽’ 신사옥은 내년 6월 입주할 예정으로 이 일대 직장인들의 주거용 주택 수요도 더욱 늘어날 전망이다.

특히, 유동 인구 및 유입 인구, 여기에 고정 인구도 늘어나는 용산의 가장 핵심 상권인 용산역 주변이 더욱 부각될 가능성이 높다.

최근 용산역 전면제3구역 도시환경정비사업조합은 용산역 바로 앞에 복합 쇼핑몰인 ‘래미안 용산 더센트럴’을 분양한다. 이 상업시설은 연면적 약 3만9천791㎡ 규모의 대지에 지하 2층~지상 2층(판매시설)과 지상 3층~지상 4층(업무시설) 총 208개 점포로 구성된다.

가장 큰 장점은 외부 동선을 거치지 않고 4호선 신용산역 3번 출구와 지하 1층과 지하 2층이 직접 연결된다는 점이다. 또 신분당선 연장선 개통을 고려해 지하 2층에서 직접 연결할 수 있도록 계획 중이다. 이를 통해 고정 수요 뿐 아니라 유동 인구도 잡을 수 있다.

인근 J공인중개사 관계자는 “주변 4구역 개발로 향후 주변 집값도 오를 것으로 판단한 수요자들의 매입 문의가 많다”며 “시간이 지날수록 가치는 더 높아질 것”이라고 전망했다.

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◆용산역 기점 용산 민족공원까지 새로운 중심축 마련

용산구 개발 호재는 상권 확대를 더욱 촉진시킬 것으로 보인다. 용산 미군기지가 내년 말까지 모두 이전하는데 그 부지에 문화와 공원, 오피스가 어우러진 ‘용산 공원’을 개발할 계획이다. 여의도와 비슷한 규모로 총 2천848억원의 비용을 투입해 총 8개의 박물관, 문화시설이 들어선다.

국제빌딩 주변 4구역 개발 사업도 윤곽이 나왔다. 지하 5층~지상 최고 43층 8개동의 주상복합 및 업무 시설, 시민공원인 파크웨이를 조성해 용산 민족공원과 용산역을 연결해 주는 녹지축을 따라 새로운 중심축이 마련, 상가 권역이 더욱 확대될 것으로 보인다.

Y공인중개사 관계자는 “용산 일대는 단순 개발 사업이 아니라 서울의 상징이 되는 지역으로 남산에서 용산 공원, 용산 국제업무지구, 한강으로 이어지는 서울의 중요한 축”이라며 “주민들의 자부심도 높아졌다. 용산 4구역정비계획의 직접적인 수혜를 받은 동부이촌동은 부촌 이미지를 다지고 있다”고 설명했다.

이 관계자는 “용산역 주변 개발 사업이 마무리되면 일대 부동산 시장이 본격 상승 곡선을 그릴 것”이라며 “용산역 일대가 강남 못지않은 부촌으로 떠오를 수 있는 만큼 관심을 가져볼 만하다”고 말했다.

/조현정기자 jhj@inews24.com

서울역~한강대교 북단, 용산 개발 밑그림 다시 짠다

한강로 인근 105만평 규모
지구단위계획 재정비 용역 계약
용산공원 맞물려 개발 新핵심지로
다음달까지 현황조사 거쳐 내년말 고시


[아시아경제 최대열 기자]100만평이 넘는 서울 용산공원 서쪽편 일대에 대한 체계적 개발계획이 수립된다. 용산역세권 개발사업이 백지화한 이후 대상지를 포함한 지역이 침체된 상태에서 용산구가 재정비 계획 수립에 나선 것인데, 관련 부동산시장에 적잖은 기대감이 퍼질 전망이다. 용산공원 개발과 맞물릴 경우 용산이 개발사업의 핵심지역으로 떠오를 가능성도 높다.

26일 용산구는 서울역에서 한강대교 북단에 이르는 한강로 인근 349만㎡(약 105만평)에 대한 ‘용산 지구단위계획 재정비 수립’ 용역 계약을 맺었다고 밝혔다. 재정비가 추진되는 지역은 용산구 전체면적(21.87㎢)의 16%에 해당하고 용산공원 주변지역(895만㎡)의 39%를 차지할 정도로 규모가 크다.

이 지역은 역사적으로는 일제 강점기 경부선을 중심으로 군사 기지와 일본인 거주지, 역전 인근 유곽이 모여 있던 곳이다. 1987년 용산전자상가가 들어서며 이태원과 함께 용산 경제의 한 축을 담당해왔다. 철도를 끼고 있는데다 서울 중앙 도심권과 가까워 과거부터 유동인구가 많았다.

용산구가 이렇게 용역에 나선 것은 그간 주변여건이 바뀌었음에도 2010년 이후 지구단위계획을 손 본 적이 없다는 이유에서다. 특히 2013년 용산역세권 개발사업이 멈춰선 후 지지부진했던 일대 각종 개발사업이 최근 속도를 내고 있는 만큼 전체적인 도시개발 밑그림을 다시 그리기에는 지금이 적기라고 판단한 것으로 보인다.

용산 지구단위계획이 처음 결정된 건 2001년이다. 이후 2010년 한 차례 변경됐다. 이후 미군부대 이전이 구체화되는 등 사회ㆍ경제적 변화가 잇따르면서 이번에 구 내 지구단위계획구역을 전반적으로 다시 들여다보기 위해 용역을 체결했다. 구청 관계자는 “최근 용산역 주변 특별계획구역 개발은 활발하지만 서쪽의 용산 국제업무지구 특별계획구역은 2013년 이후 사업추진이 지지부진한 상태였다”면서 “지역별 개발여건을 면밀히 파악하고 미래 도시환경 변화에 대비할 계획”이라고 설명했다.

구청에 따르면 현재 용산 지구단위계획구역 내 특별계획구역은 44곳에 이른다. 정비창 전면, 문배 업무지구, 후암동 특별계획구역 등이 대표적이며 높이 계획은 20∼150m다. 최근 용산4구역 재개발 계획을 확정하는 등 서울시도 그간 답보상태에 있던 용산 일대 개발에 관심을 갖고 있는 만큼 재정비안을 수립하는 과정에서 의견조율이 어렵지 않을 것으로 용산구는 보고 있다. 재정비 용역을 통해 높이계획이 지역에 따라 높아질 경우 개발여력은 더 높아질 것으로 보인다.

구는 앞서 지난 19일 용역 착수보고회를 열었으며 다음 달까지 현황조사와 기초자료 분석을 마친다는 계획이다. 올 하반기에는 권역별 주민협의체를 구성해 다양한 주민 의견을 수렴, 기본구상안을 마련할 방침이다. 이후 지구단위계획 열람공고와 소관 위원회 자문 및 심의 등 법적 절차를 밟으면 내년 12월께 용산 지구단위계획 재정비결정안이 고시될 것으로 구청 측은 보고 있다.

용산구는 서울역쪽에 가까운 서계동 일대 지구단위계획도 수립하고 있는데 서울시가 추진하는 도시재생 방향과 맞아떨어질 것으로 보이는 만큼 계획을 정한 후 속도를 낼 수 있을 것으로 보고 있다. 용산구 관계자는 “용역과정에서 주민의견은 물론 서울시와도 수시로 협의를 거칠 경우 내년 말께 재정비안을 고시할 수 있을 것으로 보고 있다”며 “서울시가 구상하고 있는 서울역 일대 재생방안과 연계할 경우 사업성과 공공성을 갖춘 계획안이 가능할 것”이라고 말했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr

불 붙은 용산 개발…”공원·면세점·호텔 개발에 아파트 매물 자취 감춰”

글로벌 금융위기와 용산 참사, 그리고 단군 이래 최대 개발사업으로 불렸던 용산역세권개발사업 무산까지….

시장 침체와 잇단 사업 무산 여파로 몸살을 앓았던 용산에 개발 바람이 불고 있다. 멈춰 섰던 개발이 속속 재개되면서 용산 개발의 청사진이 하나둘 그려지고 있다.

정부부터 용산 개발을 위해 발 벗고 나섰다. 국토교통부는 지난달 27일 용산 미군기지를 이전한 뒤 조성될 용산공원에 국립과학문화관과 용산공원스포테인먼트센터, 국립여성사박물관, 아리랑무형유산센터, 호국보훈 상징 조형광장 등 총 8개의 문화시설이 들어선다는 내용의 용산공원 시설과 프로그램 선정안을 공개했다.

개발이 진행되면 용산은 월가(街)와, 센트럴파크, 자연사박물관, 현대미술관(MoMA) 등이 밀집한 미국 뉴욕의 맨해튼처럼 문화·공원·오피스가 어우러진 ‘한국판 맨해튼’으로 새롭게 태어난다.


용산공원 시설 및 프로그램 선정안. /조선일보DB

서울시와 용산구도 용산 개발에 힘을 싣고 있다. 용산4구역(용산구 한강로3가 63-70번지 일대 국제빌딩 주변 5만3066㎡) 정비계획 변경안은 지난달 7일 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 용산4구역은 2009년 재개발을 반대하던 세입자 5명과 경찰 1명이 목숨을 잃은 용산참사가 일어났던 곳이다.

개발안에 따르면 5만3066㎡면적의 부지에는 공공시설과, 문화공원 외에 최대 43층 높이의 주상복합 4개동(1155가구)과 34층짜리 업무시설 1개동 등이 들어설 예정이다. 시공을 맡은 효성(004800)은 오는 9월 착공에 들어가 2020년 6월 준공할 계획이다.

용산구도 용산역 전면 지하공간(리틀링크) 개발 사업을 추진하고 있다. 리틀링크 개발 사업은 대우건설(047040)이 시공하는 ‘용산 푸르지오 써밋’과 삼성물산(028260)의 ‘래미안 용산’이 들어서는 용산역 전면 2·3구역 사이의 근린공원 예정부지(한강로2가 404번지 일원 1만2000㎡)에 지상공원(또는 광장)과 도로를 조성하고 땅 밑으로는 지하 광장과 공용주차장, 부대시설을 건설하는 것이다. 리틀링크 개발 사업 역시 2020년 준공이 예정돼있다.


용산역 앞에서 공사가 진행 중인 래미안 용산(왼쪽)과 대우 푸르지오 써밋 건설 현장. /이승주 기자

대기업들의 용산 입주도 늘어나고 있다. 지난 2011년 강남에서 용산으로 이전한 현대산업개발(012630)을 시작으로 LG유플러스(032640)가 지난 2015년 용산으로 본사를 옮겼고, 아모레퍼시픽(090430)도 을지로를 떠나 2017년부터는 용산 시대를 맞이한다.

호텔과 면세점 등 관광시설도 잇따라 들어선다. 옛 용산 관광터미널 부지엔 대우건설이 1730실 규모의 앰버서더호텔을 짓고 있으며, 국제빌딩 주변 5구역에는 지하 7층, 지상 34층 규모의 의료관광호텔이 들어설 예정이다.


용산역 HDC신라면세점 전경. /이승주 기자

또, 지난해 말 부분 개장 후 영업 중인 용산역 HDC신라면세점도 연내 완전 개장을 목표로 내부 공사가 이뤄지고 있다. 용산전자랜드 건물 1~3층에도 1만6528㎡ 규모의 사후 면세점이 올 2분기 개점을 앞두고 있는 등 관광객을 맞을 채비가 한창이다.

주변 아파트 단지 가격도 오름세다. KB국민은행 부동산 시세자료에 따르면 2010년 정점을 찍었던 용산구 주택 매매가격은 이후 꾸준히 하락세를 유지하다 지난해부터 다시 오르기 시작했다.

아파트 실거래가를 살펴보면 용산구 신계동 용산e-편한세상 전용 59㎡는 지난달 6억3800만원에 거래됐다. 2013년 2분기 4억8500만원에 거래된 것과 비교하면 3년 새 1억5000만원 이상 오른 셈이다. 한강로1가 용산파크자이 아파트 전용 99㎡의 경우 2013년 1분기 7억5500만원과 7억8000만원에 거래됐지만, 올 1분기에는 8억7800만원에 거래돼 1억원 가량 올랐다.

개발 사업이 본격화하면서 매물도 자취를 감추고 있다. 용산역 주변 공인중개업소 얘기를 종합해보면 개발 사업이 제자리를 찾아가면서 집값 상승을 기대한 집주인들이 내놓았던 물건을 거둬들이는 경우가 많아 매물 찾기가 어려워졌다.

용산역 인근 Y공인 관계자는 “신계동 용산e-편한세상 전용면적 59㎡짜리 아파트는 6억3000만~6억5000만원에 시세가 형성됐지만 물건 찾기가 쉽지 않다”며 “소형 아파트를 투자 목적으로 찾는 사람들이 부쩍 늘었다”고 말했다.

[이승주 기자 sj@chosunbiz.com]

8년만에 다시 뜨는 용산…서울의 중심되다!

 

[앵커]

용산역 앞이 달라지고 있습니다. 최고 43층의 주상복합과 대기업 사옥 등이 조성되고 있는데요.

윤창기 기자가 용산의 개발 현장에 다녀왔습니다.

[리포트]

화염병이 쏟아지고, 경찰과 철거민의 거센 대치가 이어졌던 용산이 달라졌습니다.

용산역 앞입니다. 가운데 공터에는 광화문 광장만한 공원이 조성되고, 양쪽으로 주상복합 아파트가 들어섭니다.

도로 건너편에는 아모레퍼시픽 신사옥이, 옛 용산터미널 부지에는 1730실 규모의 국내 최대 비즈니스 호텔이 건설됩니다. 또 내년 말 용산 미군기지가 평택으로 이전하면 대규모 상업단지가 탄생합니다.

서울시 용산4구역 정비계획도 발표됐습니다. 개발 호재 속에 아파트 값은 상승세를 타고 있습니다.

국경호 / 공인중개사

“재건축 단지를 위주로 7천에서 1억 원 정도 올랐다고 보시면 될 것 같습니다.”

용산의 이 아파트는 전용면적 102제곱미터의 매매가가 지난해보다 1억 원 이상 뛰었고, 같은 평형 또 다른 아파트도 매매가가 8천만 원 올랐습니다.

박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원

“최근 업무나 상업지구 개발이 본격화되면서 시장이 전반적으로 회복세를 보이고 있는 상황입니다.”

말도많고 탈도 많았던 서울의 용산개발, 미군기지 이전을 일년여 앞두고 본격적인 개발이 진행되면서 제모습을 드러내고 있습니다.

TV조선 윤창기입니다./ 윤창기 기자 yck100421@chosun.com

용산에 아파트 공급 모처럼 단비…용산역 개발 타고 재건축도 탄력

– 올해 ‘용산4구역 효성해링턴 플레이스’ 등 3곳 1817가구 분양

– 2011년 신규 공급(1704가구) 보다 많아

– 용산역 행복주택ㆍ삼각지역 2030 청년주택 등 공공임대도 1638가구

[헤럴드경제 =한지숙 기자] 용산국제업무지구 무산 이후 침체됐던 용산구에 각종 개발과 도시정비사업이 활기를 띠면서 모처럼 아파트 신규 분양도 잇따르고 있다.

17일 용산구청과 건설업계에 따르면 올해 용산 지역에서 분양 중이거나 분양예정인 아파트 단지는 모두 3곳, 분양가구는 총 1817가구로 추산된다. 이는 연간으로 최근 10년간 가장 많은 분양물량이다. 단군이래 최대 사업으로 꼽힌 용산구제업무지구발(發)의 투자 바람을 탔던 2008년 수준 이상이다. 이 바람을 등에 엎고 분양한 신계동 용산e편한세상, 용문동 브라운스톤 용산 등이 준공을 마친 2011년에는 4곳, 1704가구가 공급됐다.

용산구에 신규 아파트 공급은 2011년부터 지난해까지 5년간 2164가구다. 2006년부터 지난해까지 10년간 총 3704가구에 그친다. 이는 용산구 아파트 전체(2만2511가구)의 16% 가량이다. 지은지 10년 이하 아파트가 이 정도로, 그 만큼 노후된 아파트가 많다는 얘기다.


용산4구역에 들어서는 문화공원과 오는 11월 분양 예정인 주상복합아파트 조감도. [사진 제공 =서울시]

 
올해 용산에서 분양하는 아파트는 모두 도시정비계획에 따른 재개발 아파트다.

KCC건설이 지난 13일 견본주택을 열고 분양몰이에 나선 ‘효창파크 KCC스위첸’은 효창 4구역 재개발이다. 전용면적 59~84㎡중소형으로만 199가구이며, 이 중 122가구가 일반에 공급된다.

효창 4구역에서 효창원로를 사이에 두고 마주보는 효창 5구역에선 롯데건설이 오는 9월에 ‘효창5구역 롯데캐슬’을 공급한다. 전용 59~110㎡ 규모로 총 478가구 중 213가구를 일반에 분양한다.

두 단지 모두 효창공원앞역 역세권이다. 다만 4구역은 공덕5거리 상권에 더 가깝고, 5구역은 남영역, 서울역, 용산역 상권 접근이 수월하다.

효성은 오는 11월 ‘용산4구역 효성해링턴 플레이스’를 분양한다. 업무시설을 포함한주상복합아파트로 최고 43층 높이 6개동, 1100가구 중 일반에 773가구가 나올 예정이다. 서울시가 사업지 인근에 대형 문화공원, 용산역에서 국립중앙박물관을 잇는 1.4㎞의 산책로를 조성할 계획으로 추후 이 지역 랜드마크 단지로 발전할 것이란 기대감으로 분양가는 3.3㎡ 당 3800만원이 될 것이란 얘기가 흘러나오고있다.


올해 용산지역 분양 예정 단지. [자료 =각사취합]

 
민간 공급 뿐 아니라 공공임대주택 공급도 잇따를 전망이다.

최근 정부와 서울시는 용산역 전자상가 국유지(공영주차장) 1만㎡에 행복주택 1000가구를 공급한다고 발표했다. 이 주변에선 6만5,000㎡규모의 HDC신라면세점이 문 열었고, 내년에는 1730실 규모의 앰버서더호텔, 22층 규모의 아모레퍼시픽 신사옥이 준공할 예정으로, 배후수요와 입지면에서 ‘노른자 땅’이다.


용산지역 재건축ㆍ재개발 현황. [자료 제공 =용산구]

시는 단순히 행복주택 뿐아니라 입주민ㆍ지역주민을 위한 육아돌봄센터 등 보육시설, 창업지원ㆍ문화ㆍ상가시설을 복합 개발해 침체된 전자상가 일대에 활력을 불어넣는다는 계획이다. 또한 용산역 행복주택이 지역 랜드마크가 될 수있도록 창조적인 디자인을 적용하고, 친환경ㆍ에너지 절감형 건축, 교통 개선 대책도 마련할 계획이다.

삼각지역 일대에선 서울시가 추진하는 ‘역세권 2030 청년주택 사업’의 시범사업이 추진된다. 코람코자산신택이 이 일대 개발시행사와 양해각서를 체결하고 모두 638가구를 지을 계획이다. ‘역세권 2030 청년주택’ 시범사업지 2곳 중 1곳인 충정로역 사업지 보다 토지매입이 빨라 시범사업 1호가 될 가능성이 높다.


2006~2015년 용산지역 신규 아파트 공급 현황. [자료 제공 =용산구]

재건축ㆍ재개발 단지들도 사업에 잰걸음을 보이고 있다. 용산구 재건축 추진 단지는 추진위원회가 구성 중인 4곳을 포함해 모두 17곳이다. 기존 아파트만 총 4411가구다.

이 가운데 소규모 재건축인 한남동 한남연립이 총 62가구 규모로 이르면 올해 하반기 준공한다.

660가구로 용산 재건축 단지 중 최대인 한강맨션은 2003년에 용산구로부터 추진위 승인을 받은 뒤 10년 넘게 지지부진해 오다 최근 상가를 분리한 재건축으로 가닥을 잡고 정비구역 변경을 진행 중이다.

산호아파트(554가구), 한성아파트(129가구)가 조합설립을 준비 중이며, 서빙고 신동아(1326가구), 이촌 반도(192가구), 한남시범(120가구)가 추진위 구성 절차를 밟고 있다.

권일 부동산인포 팀장은 “용산은 한강변이며 서울의 중심부이지만 용산국제업무지구 무산, 한남뉴타운의 성과가 없어 그동안 아파트 공급이 활발하지 않았다. 올해 분양물량도 2000가구가 채 되지 않아 실제 많은 것도 아니어서 당분간 수요에 비해 공급이 빠듯한 상황이 계속될 것”이라고 말했다.

jshan@heraldcorp.com

2020년까지 30~40층 빌딩 14개 들어서…시동 걸린 용산개발, 스카이라인이 달라진다

용산 일대 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다. 용산 철거 참사로 지난 7년간 시계가 멈췄던 ‘국제빌딩 주변 4구역’ 개발사업이 올 가을 첫 삽을 뜰 예정이다. 이에 따라 용산역 전면부 개발도 한층 탄력을 받을 것으로 예상된다.

아모레퍼시픽 사옥, 용산 푸르지오 써밋, 래미안 용산이 2017년 완공 예정이고 신용산역 북측, 한강로구역, 정비창 전면, 용산역 후면의 옛 국제업무지구 개발도 속도가 붙을 것으로 전망된다. 또 용산 주한미군이 이전하고 용산공원을 중심으로 캠프킴 유엔사 수송부 용지가 개발되면 용산역 일대가 고층 주상복합 건물이 빼곡히 들어찬 한국판 ‘롯폰기힐스’로 탈바꿈한다. 용산 미군기지 개발에는 2020년까지 5조원에 달하는 민간 자금이 투입될 것으로 예상되고 있다.


용산 유엔사 용지

▶삼각지역-용산역-이촌역

다시 뜨는 용산 신 트라이앵글

이미 용산에는 한강변 주거용 건축물 중 가장 높은 건축물인 래미안이촌 첼리투스가 들어서 있다. 래미안이촌 챌리투스는 3개동(최고 56층) 460가구 규모로 인근 부동산 중개업소에 따르면 지난 연말 전용면적 124.02㎡(약 37.5평)가 19억원에 매매됐다. 2020년까지 신용산역 일대를 중심으로 삼각지역, 용산역, 이촌역으로 연결되는 소위 ‘삼룡이 트라이앵글’엔 30~40층 규모의 주거용 및 업무용 고층 빌딩 14곳이 들어서게 된다. LS용산타워, 용산파크타워(7개동), 시티파크(5개동) 등과 함께 용산의 새로운 스카이라인을 형성하게 되는 셈이다.

용산은 2008년 글로벌 금융위기로 인한 부동산 경기하락, 2009년 용산 철거 참사, 2013년 단군 이래 최대 개발사업으로 불린 국제업무지구 개발 무산 등 악재가 이어지며 오랜 기간 침체의 길을 걸었다.

신한은행 미래설계센터가 최근 서울지역 주택거래 동향을 조사한 결과에 따르면 최근 6년간 용산구의 주택가격 변동률은 -7.8%로 서울에서 집값이 가장 많이 떨어졌다. 특히 주택경기가 활황을 보인 최근 3년 사이에도 용산구는 집값 변동이 -1.5%를 보여 같은 기간 서울시에서 유일하게 하락세를 기록했다.

하지만 용산역 일대 도시환경 정비사업이 하나 둘씩 제자리를 찾아가며 용산이 서울의 중심으로서 새로운 모습을 드러내고 있다. 용산역 주변은 △신용산 북측 1, 2, 3구역 △용산역 전면 1-1, 1-2, 2, 3구역 △정비창 전면 1, 2, 3구역 △한강로구역 △국제빌딩 주변 1, 2, 3, 4, 5 구역 △용산 시티파크 △용산 파크타워 등 크게 7개 정비사업지로 나뉜다.


용산 주한미군 부지 전경와 인근지역 일대

▶용산 참사 7년 만에 4구역 착공

올해 용산 개발의 시동을 건 것은 한강로 3가 ‘국제빌딩 주변 4구역’ 개발사업이다. 국제빌딩 주변 4구역은 2001년 재개발이 시작됐다. 하지만 2009년 1월 세입자 보상 시위 중 철거세입자 5명과 경찰 1명이 숨지고 23명이 부상한 용산 참사가 발생했다.

이어 2011년 시공사 계약 해지로 개발 이자 비용만 월 12억원을 조합이 부담하며 파산 위기에 몰리게 된다. 결국 서울시가 나서게 됐고 정비계획 변경안이 최근 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다.

국제빌딩 주변 4구역 정비계획 변경안에 따르면 5만3066㎡에 달하는 사업용지에 총 개발비 1조9000억원을 투자해 △주상복합 아파트 5개동(31~43층) △업무시설 1개동(34층) △공공시설(5층) △광화문 광장 크기의 문화공원 용산파크웨이(1만7615㎡)를 건설한다. 용산 참사 후 8년 만에 정상화의 첫발을 떼는 것으로 오는 10월 착공해 2020년 준공 예정이다.

현재 4구역 부지는 공사를 준비하는 펜스가 처져 있다. 최고 43층 높이의 7개동이 들어서게 될 4구역은 미국 뉴욕 배터리 파크(Battery Park)나 독일 베를린 포츠다머플라츠(Potsdamer Platz)처럼 시민 공원과 고층 건물이 조화를 이루는 주거·상업·문화복합지구로 만들어진다.

또 용산역 광장에서 미디어광장(90m), 용산파크웨이(271m), 용산프롬나드(657m)를 지나 중앙박물관까지 약 1.4㎞ 공원길도 생긴다.

특히 건물 1층 면적의 20%가 넘는 공간에 공공 보행통로를 두고 용산파크웨이 공원과 연계해 주거단지가 24시간 전면 개방된다. 진희선 서울시 도시재생본부장은 “개인 주거단지를 외부와 차단하는 추세에서 이렇게 공공에 열어두는 것은 국내 첫 시도”라고 말했다.

▶용산역 주변 이미 개발 한창 진행 중

용산역 주위는 이미 개발이 한창 진행 중이다. 용산역을 걸어 나와 우측 용사의 집 자리에는 높이 150m, 30층 규모의 국군호텔(용산역 전면 1-1구역)이 들어설 예정이다. 그 앞으로는 용산 푸르지오 써밋(용산역 전면 2구역)이 올라가고 있다. 주거용 38층, 업무용 39층으로 2017년 7월 준공된다. 좌측으로는 래미안 용산(용산역 전면 3구역)이 공사 중이다. 내년 5월 준공예정으로 저층 업무시설과 고층 주거시설로 구성된 40층 건물 2개동이 들어선다.

래미안 용산 맞은편으로 한강로 길을 건너면 한류 돌풍을 이끄는 아모레퍼시픽의 본사 건물(국제빌딩 주변 1구역)이 모습을 드러낸다. 22층 높이, 연면적 15만9905㎡ 규모로 2017년 6월 준공 예정이다.

아모레 본사 건물에서 남쪽으로 방향을 틀면 기존의 랜드마크였던 LS용산타워(구 국제빌딩·국제빌딩 주변 2구역)와 센트레빌 아스테리움 용산(국제빌딩 주변 3구역)이 우뚝 솟아 있다. 센트레빌 아스테리움 용산은 2012년 8월 준공된 단지로 36층 주거용과 32층 업무용 빌딩 2개로 구성됐다. 국제빌딩 주변 4구역 남서쪽 모서리에 있는 5구역에는 지하 7층, 지상 34층 규모의 의료관광호텔이 들어설 예정이다.

이번 용산 국제빌딩 주변 4구역 개발은 최근 속도를 내고 있는 용산 주한미군 이전용지 개발과 맞물려 엄청난 시너지 효과를 낼 전망이다. 한남동 용산공원 인근에 흩어진 유엔사·수송부·캠프킴 등 총 18만㎡에 달하는 부지는 2020년까지 50층 이상 초고층 주상복합이 즐비한 한국판 ‘롯폰기힐즈’로 변신한다.

▶유엔사 수송부 캠프킴부지 복합개발

용산 한복판 알짜배기 땅을 품고 있는 용산기지는 미군의 평택 이전에 따라 2027년까지 약 243만㎡ 규모로 축구장 340배에 달하는 국내 최대 단일 생태공원이 조성될 예정이다. 평택 미군기지 건설비용을 마련하고자 정부는 이 공원 주변에 흩어진 유엔사·캠프킴·수송부 부지를 복합개발하기로 했다. 하지만 그간 개발 세부계획을 두고 생긴 정부와 서울시 간 이견 탓에 사업이 지지부진했다.

이에 정부는 지난해 1월 발표한 ‘관광 인프라 및 기업 혁신투자 중심 투자 활성화대책’에 유엔사 부지 사업 착수를 포함한 용산 주한미군 기지 개발 계획을 포함시켰다. 미군기지 이전용지 개발계획을 구체화하고 2019년으로 잡혔던 개발 착수시기를 앞당긴 게 골자다.

이에 따라 도시경관을 유지하면서도 민간개발이 가능하도록 용적률 등 각종 규제를 푸는 방식으로 단계적인 개발을 추진할 계획이다. 세 곳 중 가장 개발 속도가 빠른 곳은 유엔사 용지다. 총 면적 5만1753㎡ 규모인 이곳은 향후 특별계획구역으로 지정돼 숙박·업무·판매시설과 공동주택이 들어설 예정이다. 주택의 경우 전용면적 85㎡를 넘는 중대형을 780가구까지 지을 수 있다.

국토교통부는 지난해 승인·고시한 유엔사 부지 조성계획을 통해 유엔사 부지 용도지역을 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경했다. 전체 면적의 13.2%를 공원(4.1%)과 녹지(8.1%), 도로(1.0%) 등 공공시설용지로 사용하는 조건이다. 단 과밀개발에 대한 서울시의 우려를 반영해 건폐율은 60%, 용적률은 600%를 적용하고 개발 최고 높이도 반포대교 남단에서 남산 7분 능선 조망이 가능하고 도시 경관을 해치지 않는 선인 90m로 결정했다. 유엔사 부지에서 일정부분 서울시에 양보한 만큼 국토부는 캠프킴 용지의 경우 입지규제 최소구역으로 지정해 용적률 800% 이상의 고밀도 개발을 추진하기로 했다. 입지규제 최소구역은 터미널과 역사 등 도시 내 거점 및 주변지역을 주거와 상업, 업무, 문화 등이 복합된 지역으로 개발할 수 있도록 용적률 등을 탄력 적용하는 특별구역이다. 이에 따라 캠프킴 용지에는 50층 이상 빌딩 8개동이 들어설 예정이다. 빌딩 수가 줄어들면 강남구 도곡동 타워팰리스(73층·264m)와 같은 초고층 빌딩을 짓는 것도 가능하다. 수송부 용지는 유엔사와 캠프킴 용지 개발 상황을 보고 나중에 개발계획을 확정하기로 했다.

현재 세 용지 중 비어 있는 곳은 유엔사 용지뿐이며 다른 두 곳은 미군이 2017년까지 반납하기로 했다. 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)는 현재 국방부가 가진 유엔사 용지 소유권을 넘겨받는 양여 절차를 진행 중이다. 조만간 이 작업이 마무리되면 감정평가 등의 작업을 거쳐 올 하반기 민간에 매각할 예정이다.

국토부 관계자는 “유엔사 부지를 시작으로 용산기지 개발에 오는 2020년까지 총 5조원의 민간투자가 들어올 것으로 예상한다”고 말했다.


용산 국제업무지구 전경

▶국제업무지구 개발도 다시 밑그림

국제빌딩 주변 4구역과 함께 용산의 노른자 땅으로 꼽히는 곳이 용산국제업무지구다. 31조원의 사업비를 투입해 제2롯데월드(555m)보다 높은 620m 높이의 랜드마크빌딩 등 66개의 빌딩을 지어 동북아 최대 경제·문화중심지로 개발하겠다는 구상으로 ‘단군 이래 최대 개발 프로젝트’라는 수식어가 달렸지만 코레일과 롯데관광개발 등 민간출자사 간 소송만 남긴 채 지난 2013년 사업이 좌초됐다. 이후 줄곧 방치돼 왔다가 올 들어 서울시와 코레일이 각각 재개발을 위한 밑그림 그리기에 나서 주목된다. 서울역 고가 공원화 사업을 추진 중인 서울시는 최근 ‘서울역 일대 미래비전 수립 용역’을 발주해 서울역 북부역세권과 용산역세권을 연계해 개발하기 위한 큰 그림을 그리고 있다. 두 곳 모두 코레일 땅이어서 당장 서울시가 사업을 추진할 동력은 없지만 서울역 북부역세권과 용산국제업무지구의 역할 분담 등을 종합적으로 검토해보겠다는 것이다.

코레일도 올 초 용산국제업무지구 특별계획구역 개발 계획을 다시 세우기 위해 ‘용산 역세권 개발 기본구상 및 사업 타당성 조사’ 용역을 발주했다. 용산역세권 개발 방향을 세우고 도입 시설과 개발 규모 등을 산정하는 내용이다. 비용과 분양가를 추산하고 자금조달 계획도 수립될 것으로 보인다. 다만 개발이익이 선반영된 탓에 비싸게 책정되는 땅값 부담을 줄이고 개발 사업을 지속적이며 일관성 있게 추진해야 할 코레일 수장이 자주 바뀌는 문제 등은 풀어야 할 과제다.

용산국제업무지구와 묶여 있다가 사업이 무산되면서 붕 떠버린 서부이촌동도 지난해 서울시가 이 일대를 특별계획구역으로 지정하면서 재건축 사업이 추진되고 있다. 시는 조합이 설립돼 정비계획안이 마련되면 현재 2·3종 일반주거지역을 준주거지역으로 상향 조정하고 용적률도 높여줄 예정이다. 용산 개발이 정상 궤도를 찾아가면 삼각지-용산-이촌으로 이어지는 ‘삼룡이 트라이앵글’이 서울의 최고 상권·부촌 지위를 다시 찾을 것이란 기대도 크다. 용산역 신라아이파크 면세점에서 쇼핑을 하고 파크웨이를 따라 용산 국립중앙박물관에서 문화 관람을 즐긴 뒤 용산공원을 가로질러 전쟁기념관까지 걷는 관광 트라이앵글도 형성될 수 있다. 관광객이 몰리면 용산 전자상가도 일본 아키하바라처럼 다시 활력을 찾게 될 것이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “용산 일대는 단순 개발 사업이 아니라 서울의 상징이 되는 지역으로서 남산에서 용산공원, 용산국제업무지구, 한강으로 이어지는 서울의 중요한 축”이라면서 “주택과 상업, 업무, 문화 등 복합시설이 용산공원과 연계돼 시너지를 낼 수 있도록 큰 그림 속에서 사업을 추진해야 한다”고 조언했다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “용산은 명실상부한 서울의 중심부로, 국제업무지구가 재추진된다면 한강과 연계된 자원으로 관광객 유치의 상징적 주체가 될 것”이라고 말했다. 박 위원은 “용산은 2017년 미군기지 이전과 더불어 공원 개방과 연계된 가장 중요한 포인트가 될 자리”라면서 “용산 면세점과 파크웨이, 국립중앙박물관, 전쟁기념관 등이 연계되는 새로운 관광벨트가 탄생하는 효과가 기대된다”고 설명했다.

구역별 개발이 아닌 지역 전반을 관리하는 에어리어 매니지먼트(areamanage ment·지역경영)의 필요성도 제기된다. 박희윤 모리빌딩도시기획 한국지사장은 “일본의 대표적인 금융·상업 업무지구인 도쿄 마루노우찌는 미쯔비시지쇼라는 대형 부동산 개발사가 지역을 활성화시키는 ‘에어리어 매니지먼트’에서 역할을 하고 있다”면서 “용산은 구역별로 단절된 채 개발되고 있는 느낌이 있다”고 지적했다.

박 지사장은 “앞으로 고급 주상복합단지가 들어서고 서울의 상징이 될 새로운 용산으로 발전시키기 위해서는 큰 틀에서 이 지역을 어떻게 관리하고 운영할지에 대한 고민이 필요하다”고 말했다.

[김기정·임영신 매일경제 부동산부 기자] [본 기사는 매일경제 Luxmen 제68호 (2016년 05월) 기사입니다]

다시 부는 개발 바람… 용산이 꿈틀댄다

4구역, 용산참사 7년여 만인 10월 착공… 터닦기 공사 한창


용산역 주변에 앰버서더호텔

아모레퍼시픽 신사옥 내년 완공

아파트 가격도 서서히 반등 중


한강변에 위치한 용산은 강북의 대표 부촌이지만 2000년대 후반 글로벌 금융위기와 용산참사에 이어 2013년 집값 상승의 원동력이던 국제업무지구 개발 사업까지 무산되면서 투자자들이 등을 돌렸던 곳이다. 부동산 시장이 호황을 누리고 분양 열기가 뜨거웠던 지난해에도 용산은 고전했다. 지하철1호선ㆍ경의중앙선 용산역 코앞에 나란히 위치한 주상복합 아파트 ‘용산푸르지오 써밋’(전용112~274㎡)과 ‘래미안 용산SI’(전용 135~181㎡)가 작년 상반기 내내 미분양에 허덕인 게 대표적이다.

하지만 최근 분위기가 180도 달라졌다. 용산 일대 각종 개발 사업이 동시다발적으로 속도를 내고 있다.

4일 부동산 업계에 따르면 4월 초 서울시 도시계획위원회가 서울 용산구 한강로3가 용산4구역 개발계획을 담은 정비계획변경안을 통과시키면서 이 지역 개발 기대감이 잔뜩 무르익고 있다. 이 부지는 2009년 1월 재개발을 반대하던 세입자 5명과 경찰특공대 1명이 목숨을 잃은 참사 이후 첫 삽도 뜨지 못한 채 을씨년스러운 모습으로 7년간 자리를 지켜온 곳. 시공사와의 계약 해지, 조합 내부 갈등, 사업 무산 위기 등 온갖 우여곡절이 이어져왔다.

개발안에 따르면 2020년까지 5만3,066㎡부지에는 최대 43층 높이의 주상복합 4개동(1,155가구)과 34층짜리 업무시설 1개동, 공공시설, 문화공원(가칭 용산파크웨이) 등이 들어설 예정이다. 시공은 효성이 맡았다.

지난달 27일 찾은 지하철4호선 신용산역 인근 용산4구역에는 높은 가림막이 둘러쳐져 있었고 부지 안쪽으로는 터 닦기 공사가 한창이었다. 수년 만에 버려진 땅에서 공사차량이 드나드는 공사판으로 탈바꿈한 것이다. 이영배 조합 사무국장은 “현재 설계작업을 진행 중인데, 절차가 예정대로 진행되면 10월 착공에 들어가고 연내 분양까지 마칠 계획”이라고 말했다. 인근 중개업소 김오수 대표는 “참사로 7년간 올스톱됐던 용산4구역의 재개발이 곧 재개된다고 하니 최근 들어 조합원 물량에 대한 문의가 많이 들어온다“며 “분양가도 3.3㎡ 당 3,500만원 이상에 형성될 것으로 보인다”고 전했다.

용산역 주변으로도 국내 최대 규모의 앰버서더호텔(1,730실ㆍ내년 6월 개관)과 22층 규모의 아모레퍼시픽 신사옥(내년 6월 준공)이 들어설 예정. 작년 말에는 용산 아이파크몰에 6만5,000㎡규모의 HDC신라면세점도 문을 열었다. 부동산114에 따르면 2014년 바닥(3.3㎡당 2,214만원)까지 추락했던 용산구 아파트값도 4월말 2,291만원으로 서서히 반등 중이다. 김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 “용산은 입지에 비해 서울에서 유난히 가격회복이 안 되는 곳이었는데 이번 용산4구역 재개발 재개 등 예정된 사업들이 점차 구체화되고 있고 현재 공사중인 주상복합과 대기업 건물들도 2017년 이후 완공을 하면 시세 반등이 본격화할 것으로 보인다”고 말했다.

그렇다고 마냥 낙관할 수는 없다. 대출규제와 공급과잉 우려 등으로 부동산 시장이 강남 일부를 제외하고는 전반적으로 가라앉고 있고, 용산은 대형 프로젝트가 여러 번 좌초된 탓에 투자자들이 더 보수적으로 접근하기도 한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “서부이촌동과 국제업무단지 등 좌초된 개발이 언제 다시 시작될지 불투명한 등 여전히 위험 요소들이 있다“고 말했다.

강아름 기자 saram@hankookilbo.com

[개발핫플레이스] 용산 8년 만에 페달… 속도는 얼마나

오피스, 공원, 주상복합, 박물관, 지하도시 등 정비계획 발표 잇따라
김유영 기자  |  wqkql90@econovill.com

“한강 끼고 입지가 워낙 좋아서 개발이 잘 된다면 아파트 가격은 말도 못하게 오르겠죠.”(용산 서부이촌동 A중개업소 관계자)

서울 도시정비사업의 ‘흑역사’로 남았던 용산 일대 재개발이 우여곡절 끝에 재개 움직임을 보이고 있다. 용산 4구역 개발, 지하도시 건설, 서부 이촌동 주택재개발, 용산 미군기지 이전 등으로 다시 활기를 찾고 있는 것.

10년 간 개발이 멈췄던 용산역 일대는 그동안 방치되다시피 했다. 2008년 글로벌 금융위기와 2009년 5명의 철거민이 희생된 용산 참사, 2013년 총 사업비 31조 원에 이르는 용산국제업무지구 개발 무산 등 여러 악재가 연달아 터졌기 때문.

그러나 지난해 말부터 용산역 일대 개발계획이 발표되면서 이 지역 부동산이 기지개를 켜고 있다. 지난 3월 서울시는 용산4구역 정비계획 변경(안)을 발표했다. 여기에 따르면 용산 4구역 사업부지(면적 5만3066㎡)에 ▲주상복합 아파트 4개 동(31~43층) ▲업무시설 1개 동(34층) ▲공공시설(5층) ▲용산파크웨이(1만7615㎡)가 들어선다. 독일 베를린의 포츠다머 플라츠(Potsdamer platz), 뉴욕 배터리 파크(Battery park)처럼 고층 건물이 즐비한 구역 한가운데에 시민공원을 만드는 방식으로 재개발될 예정인 것.

이에따라 햐항곡선을 그리던 용산구 부동산에도 회복기운이 감돌고 있다. 부동산 114에 따르면 개발계획으로 한창 떠올랐던 8년전 용산구 3.3㎡당 평균 아파트값은 2600만원대로 올랐다가 용산참사 이후 지속적으로 내려앉아 2014년에는 2200만원대로 대폭 떨어졌다. 최근에는 용산 개발관련 대책이 나오면서 4월 기준 2291만원으로 소폭 상승세를 보이고 있다.

일희일비하지 않지만 기대감은 여전

4월 25일 찾은 용산역 일대. 지난해 말 HDC신라면세점이 들어선 후 중국인 관광객의 방문으로 북적대는 모습이다. 면세점 앞 용산역 3구역에는 지상 40층 2개 동의 래미안 용산이 이미 절반 이상 공사가 진행돼 내년 5월 완공을 앞두고 있었다. 바로 옆 2구역도 ‘용산푸르지오써밋’(지상 39층 1개동)의 골조가 올라가고 있었다. 용산구 이촌동 W공인업소 관계자는 “개발 발표날 때마다 전화 문의는 늘지만 거래로 성사되는 경우의 거의 없다”고 말했다.

▲ 빌딩숲이 되어가는 용산역 일대. 사진=이코노믹리뷰 김유영기자

▲ 사진=이코노믹리뷰 김유영기자

최근 용산 서부이촌동 이촌1구역, 중산 시범 등 공동주택 단지를 재건축을 위한 특별계획구역으로 지정되기도 했다. 그러나 이곳에서도 개발에 대한 내성이 생겨 일희일비 하지 않는 모습이다. 서부이촌동 주민 A 씨는 “용산 개발은 때마다 나오는 얘기다. 주민 요구사항을 시에서 적극 반영하길 바랄뿐”이라고 마음을 비운듯이 말했다. 서부이촌동은 용산 국제업무 개발지역으로 묶이면서 7년간 거래 제한된 동네다. 지난 2013년 개발이 좌초된 이후가 되어서야 재산권 규제가 풀렸다.

▲ 용산구 이촌동 시범중산아파트. 사진=이코노믹리뷰 박재성 기자

불만이 쌓은 주민들을 위해 시와 용산구는 최선의 개발 대책을 고안하고 있다. 특히 이달부터 서부이촌동 일대 도시재생사업을 본격적으로 추진하기 위해 역사적 명소인 새남터성당 인근 유휴공간을 주민 누리공간으로 조성한다는 계획이다.

더욱이 대형호텔, 용산미군기지 공원화 사업 등의 개발이 진행되면서 용산 일대 부동산 가격은 상승할 것으로 전망된다. 용산 A중개업소 관계자는 “개발만 잘되면 천정부지로 치솟을 가능성이 크다”며 “강남 버금가는 부촌으로 성장할 것”이라고 말했다.

용산공원 예정 부지에 접해 있는 기존 미군 시설인 유엔사 부지(5만1753㎡)는 4월 22일부터 공개매각을 위한 감정평가가 진행되고 있다. 이 지역은 지상 90m, 20층 이하의 고도제한을 받아 고층 건물은 지을 수 없지만, 용산공원 서쪽에 있는 캠프킴 부지(7만8918㎡)는 규제 완화 가능성이 높아 초고층 복합건물이 들어설 것으로 보인다.

용산역 앞 노점상이 들어찼던 터에는 1만2000㎡(3630평) 규모의 대형 공원을 들어선다. 대형공원 지하에는 ‘리틀링크’라는 이름의 상점들과 주차장, 지하광장 등이 조성되고, 일종의 ‘지하도시’도 건설돼 용산역과 주상복합건물, 호텔 등을 한 번에 연결되도록 만든다는 시의 구상이다.

용산전자상가 관광터미널 부지에는 국내 최대 규모의 1730실 서부T&D 용산호텔 3개동이 건립 중이어서, 이 지역 일대가 공원, 박물관, 주상복합, 오피스, 면세점 등이 갖춰진 곳으로 거듭날 전망이다.

적어도 10년은 기다려야 하지만 용산까지 가는 신분당선도 호재로 작용할 전망이다. 용산~강남 복선전철은 총연장 7.8㎞(6개 역사)의 전철을 건설하는 사업으로 남측으로 신분당선 강남~정자 및 정자~광교와 직결되면서 용산역(1호선), 신사역(3호선), 논현역(7호선), 신논현역(9호선)과 환승이 가능할 것으로 보인다. 2022년 개통예정이며, 용산~신사 구간 사업은 미군기지 이전이 완료되는 대로 착수할 계획이다.

함영진 부동산 114 센터장은 “내리막길을 걷던 용산 부동산이 최악의 상황에서 벗어난 것으로 파악된다. 특히 용산역 일대는 장기 호재들이 풍부하고 한강조망, 대형공원, 주상복합, 교통망 확충 등 재료가 좋다”라며 “다만 주택 시장이 좋지 않아서 눈에 띄는 가격상승을 기대하기엔 무리가 있다”고 진단했다.