[르포]서울 심장부 ‘용산4구역’…참사 아픔 딛고 주거활기 불어넣을까

서울 용산구 한강로 3가 국제빌딩 주변 4구역 ‘용산 센트럴파크 효성해링턴 스퀘어’ 부지 현장.ⓒ데일리안 박민 기자

용산역세권…각종 개발사업으로 신도시로 변모

서울 재건축·재개발 아파트 투자열기가 좀처럼 사그라들지 않는 가운데 서울의 심장부인 용산에서 1000가구 넘는 대규모 단지가 분양을 앞두고 있어 업계의 관심을 받고 있다. 한 채에 수십억원에 달하는 고가 주상복합단지인데, 강남권 투자 열기가 용산까지 옮겨 붙을지 관심사다.

특히 해당 사업장은 과거 사업추진 과정에서 철거민과 경찰이 목숨을 잃은 ‘용산참사’가 있었던 곳인만큼 상흔을 딛고 용산 주거 지역에 새로운 활기를 불어넣는 주역이 될 지 기대가 크다.

지난 9일 찾은 서울 용산구 용산역세권 일대는 국제업무지구의 위용을 갖춰나가는데 정신이 없었다. 주변 곳곳에 커다란 펜스가 둘러쳐져 있었고, 그 안으로 자재를 실은 덤프트럭 등 공사차량이 쉼없이 드나들었다. 4호선 신용산역을 나와 한강대로를 따라서는 즐비하게 늘어선 고층건물들이 아찔한 높이를 자랑하며 용산역세권의 스카인라인을 새롭게 그리고 있었다.

LS용산타워 옆에는 아모레퍼시픽 본사 건물이 하반기 입주를 앞두고 건설 중인데, 22층 높이에 연면적만 15만9905㎡ 규모로 압도적인 크기였다. 최고 40층의 ‘래미안용산더센트럴’은 준공을 마치고 지난달부터 입주를 시작했다. 39층의 ‘용산푸르지오써밋’은 오는 8월 입주를 예정하고 있다. 두 단지 사이 용산역 앞에는 폭 85m, 길이 90m의 미디어광장이 모습을 갖춰가고 있었다.

이처럼 용산은 최근 대기업 신사옥, 고층 주상복합 등이 속속 들어서면서 번쩍이는 신도시의 모습으로 바뀌고 있다. 부동산 시장도 주변 환경이 변하면서 활기가 돌고 있다. 한국감정원 아파트시세에 따르면 용산구 아파트값은 서울 강남구, 서초구, 송파구에 이어 4번째로 높다. 지난 1년간(2016년 5월~2017년 6월) 7%나 올랐다.

용산에 각종 개발기대감이 큰 가운데 핵심입지에 위치한 한강로 3가 ‘용산4구역(용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어)’도 대규모 주상복합단지로 탈바꿈한다. 오는 30일 견본주택을 열고 분양에 나설 예정이며, 신용산역 2번 출구 대로변에 분양홍보관을 운영하고 있었다. 이날 평일 낮시간대에 50~60대로 보이는 중년층 아주머니들이 삼삼오오 다녀가는 모습이 눈에 띄었다.

당초 이 사업은 지난 2009년 용산참사 이후 기존 시공사들이 계약을 해지하면서 사업이 중단, 파산까지 몰리는 위기를 겪은바 있다. 그러다 2014년 서울시가 사업정상화를 위해 공공지원에 나서면서 다시 본궤도에 올랐고, 2015년 효성을 새 시공사로 선정, 8년만에 분양을 맞게 됐다.

용산역 광장에서 정면으로 바라본 용산4구역 모습. 낮은 저층의 건물은 아직 철거전으로 상가가 운영중이다.ⓒ데일리안 박민 기자

용산4구역 대로변에 자리한 ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’ 분양 홍보관.ⓒ데일리안 박민 기자

용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어…분양가 3.3㎡당 3500만~3800만원 예상

용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어는 용산 일대에서 1000가구가 넘는 대단지로 용산내에서도 손꼽히는 곳이다. 지하철 4호선 신용산역 역세권 단지로, 1호선과 4호선, KTX, ITX를 이용 가능하며, 용산~신사~강남을 잇는 신분당선 연장사업도 진행 중으로 향후 교통 요충지로서 더욱 각광을 받을 것으로 전망된다.

특히 인근 용산 미군 기지의 평택 이전이 오는 2018년 말로 가시화 되고 이태원동 유엔(UN)사 부지가 공개 매각 절차를 밟으면서 관심이 커지고 있다. 무엇보다 4만여㎡ 규모의 용산미군기지 땅에 한국판 센트럴파크를 목표로 ‘용산민족공원’ 조성 계획이 추진되고 있어 개발 기대감이 높은 상황이다.

용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어는 아파트와 문화시설, 공원이 조화를 이루는 주거·상업·문화복합지구로 조성된다. 사업부지 총 5만3066㎡에 ▲주상복합 아파트 5개동(31~43층) ▲업무시설 1개동(34층) ▲공공시설(5층), 종교시설(5층) 등이 들어선다. 특히 단지 앞에는 광화문 광장 크기의 문화공원, 용산파크웨이(1만7615㎡)를 짓는다.

단지는 총 1140가구 중 서울시에 기부채납하는 임대아파트 194가구를 제외한 946가구가 공급된다. 이중 조합원 물량 259가구를 제외한 687가구가 일반에 분양될 예정이다. 주택형별로 ▲92㎡A·B·C (구 39평) 총 72가구 중 57가구 ▲102㎡(43평) 288가구 중 238가구 ▲114㎡A·B(48평) 508가구중 371가구 ▲135㎡(57평) 68가구 중 21가구 등이다.

무엇보다 관심사는 분양가다. 과거 이 지역은 자본의 논리만을 앞세워 무리하게 철거를 감행하다 6명의 사망자라는 상흔을 남긴 만큼 자칫 지나친 이윤만을 고집하거나 투기지역으로 변질될 경우 여론의 눈총을 받을 수 있다.

현장에서 만난 일대 공인중개업소 관계자들은 층과 한강조망에 따라 평균분양가가 3.3㎡당 최소 3500만원에서 최대 3800만원선에서 책정될 것으로 내다봤다. 예컨대 전용 114㎡AB(48평)의 경우 16억8000만원에서 18억2000만원 정도일 것이라는 설명이다.

인근 A공인중개업소 관계자는 “3년전에 고급주상복합 단지로 공급했던 래미안용산 더센트럴과 푸르지오써밋이 분양 당시 3.3㎡당 2500~3000만원선이었다”면서 “최근 입주를 앞두고 물건이 많이 나오지 않는 상황인데다 일부 로얄층은 평당 3800만원 하는 것을 감안하면, 이번 용산4구역은 평당 3500만원을 넘게 될 것”이라고 말했다.

특히 현재 한강로 2가에서 가장 높은 시세를 보이는 단지는 ‘아스테리움 용산'(2012년 7월 입주)이다. 이 단지는 용산4구역과 인접해 있는데 한강조망이 나오는 일부 주택형은 집주인이 부르는 가격이 평당 4000만원이라는게 공인중개사의 말이다. 서울부동산정보광장 실거래가를 보면 최근 전용 130㎡가 18억원, 전용 141㎡가 19억원대에서 실거래가 이뤄졌다.

서울 용산구 한강로 2가에 들어선 주상복합단지 래미안 용산 더센트럴 전경.ⓒ데일리안 박민 기자

용산구 한강로 2가에서 가장 높은 시세를 형성하고 있는 ‘아스테리움 용산’ 전경.ⓒ데일리안 박민 기자

분양가 9억원 넘어 HUG 집단대출 보증 제외…수요자 부담으로 작용

특히 해당 단지는 국민주택규모인 전용면적 85㎡ 이상인만큼 전 가구가 가점제가 아닌 추점으로 공급된다. 무주택자는 물론 유주택자도 청약이 가능해 투자자들이 몰릴 것이라는게 전문가들의 중론이다. 단 용산구는 지난 113대책규제 조정대상지역인 만큼 세대주만 청약이 가능하고, 5년 이내 주택당첨 전력이 없어야 한다.

인근 B공인중개업소 관계자는 “분양가가 평당 3500만~3800만원 정도로 보면 가장 작은 평수가 최소 14~15억원 정도는 되는데 이는 사실상 돈 있는 사람을 위한 아파트”라면서 “고급주상복합이었던 래미안용산이나 푸르지오써밋 역시 분양가가 비싸다는 인식이 커 당시 강남권 고소득자를 대상으로 판촉마케팅을 벌였는데, 이번 단지 역시 마찬가지일 것”이라고 말했다.

다만 이 관계자는 “올 하반기에 금리 인상 가능성도 있고, 또 최근 부동산 시장이 자꾸 과열이라는 언론보도가 나와 정부가 강력한 전매제한 대책을 내놓을 것이라는 전망도 부담으로 작용할 수 있다”면서 “여유돈 여력이 상당히 있지 않은 이상 쉽게 청약하기 어려울 것”이라고 내다봤다.

무엇보다 지난해 7월부터 분양가 9억원 이상 아파트는 주택도시보증공사(HUG)에게 집단대출 보증을 받을 수 없게 됐다. ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’는 모든 가구가 9억원을 넘는 고가 아파트인만큼 중도금 대출 문제 역시 수요자들에게 상당히 부담으로 작용할 것으로 관측되고 있다.

시공사인 효성 관계자는 “현재 중도금 대출을 어떻게 할 지 아직 결정된 건 없다”면서 “현재 은행권과 논의를 하고 있는데, 9억원을 넘는 강남권 고액 아파트들이 했던 것처럼 건설사가 직접 지급보증을 할 지, 연대보증을 할 지 등을 전반적으로 고려해보고 있다”고 말했다.

데일리안 박민 기자

용산 국제업무지구 다시 살아나나, 서부 이촌동 아파트값 다시 꿈틀

조선일보 부동산 플랫폼 땅집고(realty.chosun.com)가 투명한 부동산 거래 문화 정착을 위해 국내 최초로 ‘진짜 집값’ 뉴스 서비스를 제공합니다. 매일 올라오는 최신 실거래가 정보를 바탕으로 단순 호가(呼價)가 아닌 아파트의 진짜 집값을 알려드립니다.

[진짜 집값] 서울 용산구 이촌동 북한강성원 59㎡ 7억5000만원

무산됐던 용산 국제업무지구 사업을 재추진할 것이라는 기대감이 확산되면서 서울 용산구 서부 이촌동 아파트에 대한 투자자들의 문의가 이어지고 있다.

서울 용산구 이촌동 북한강 성원아파트/다음 로드뷰

12일 용산구 이촌동 성원부동산에 따르면 최근 이촌동 북한강 성원아파트 전용 59㎡(20층)가 7억5000만원에 매매 거래됐다. 이 가격은 코레일 국제업무지구 개발에 대한 기대감으로 가격이 급등했던 2007년 10월에 기록한 최고가 9억원(18층)에는 못 미치지만, 최근 10년 내 거래가격으로는 최고가다.

이촌동 북한강 성원아파트는 1997년 입주한 340가구 아파트다. 22층, 2개동으로 구성됐고 주택형은 전용 59㎡다. 한강변에 자리잡고 있어 한강 조망이 가능한 것이 특징이다.

국토교통부에 따르면 이촌동 북한강 성원아파트는 올해 5월 중순(11~20일) 7억2000만원까지 거래가 이뤄진 바 있다. 성원부동산 이완수 대표는 “북한강 성원아파트는 현재 재건축 계획이 없지만 코레일 국제업무지구 부지 바로 길 건너에 자리잡고 있어, 국제업무 지구 사업 추진 여부에 따라 가격이 직접적인 영향을 받는다”고 말했다.

서울 용산구 이촌동 북한강 성원아파트 위치. 바로 동쪽으로 용산 국제업무지구 개발 부지인 코레일 철도 정비창 부지가 있다./구글 지도

서울시는 지난 2월부터 국제업무지구 재추진 방안을 포함한 용산의 전반적인 마스터플랜을 수립하는 ‘용산 광역중심 미래비전’ 용역을 진행하기 시작했다. 최근 코레일도 국제업무지구 개발 구역인 철도 정비창 부지의 기본구상안과 타당성 용역 결과를 시에 낸 것으로 알려졌다.

성원부동산 이완수 대표는 “대선 이후로 불확실성이 줄어들었다고 보는 이들이 많아지면서 투자 심리가 다시 살아나고 있는 것 같다”고 말했다.

인근 아파트들에 대한 투자 심리도 회복세가 완연하다. 이촌동 대림아파트 59㎡는 이달 초(1~10일) 6억5000만원(13층)에 매매되면서 올 들어 최고가를 경신했다.

이촌현대 한강아파트(1997년 입주·516가구) 전용 84㎡ 역시 이달 중순(11~20일) 8억2000만원(11층)에 거래돼 올 들어 최고 기록을 세웠다. 이 가격은 2010년 12월(8억3500만원) 이후 최고가다.

특별계획구역으로 지정돼 재건축이 추진되는 이촌동 이촌시범 아파트(1970년 11월 입주·190가구)도 전용 59㎡가 4억5000만원에 매매가 성사된 것으로 전해졌다. 이는 1년 전인 2017년 7월 거래된 3억2000만원(3층)보다 1억3000만원 높은 가격이다.

[한상혁 기자 hsangh@chosun.com]

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“미군 이전하고 공원 개발되고”…용산이 용틀임한다

쏟아지는 개발 호재 가시화로 기지개 ‘활짝’
용산 푸르지오써밋 등 일대 아파트 분양권 대비 웃돈 수천만원↑

서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

 

▲ 용산공원 예정지ⓒ연합뉴스

숨죽였던 용산이 기지개를 켜고 있다. 쏟아지는 개발 호재가 가시화되는데다 주한 미군기지 이전도 예고됐기 때문이다.

7일 관련업계에 따르면 최근 용산에 변화의 바람이 불고 있다. 내년부터 여의도 면적과 비슷한 243만㎡에 이르는 용산공원 조성이 본격 시동을 건다. 국토교통부는 미군이 평택기지로 이전을 완료하는 내년부터 용산공원을 단계적으로 조성해 2027년 사업을 완료할 계획이다.

용산공원은 지난 2003년 한·미 정상간 이전 합의 후 2007년 제정된 ‘용산공원조성특별법’에 의해 추진돼왔다. 2011년에는 종합기본계획 수립, 2012년 국제현상설계 공모를 거쳐 공원의 밑그림을 그리는 공원조성계획을 수립하는 단계다.

문재인 대통령도 대선 후보 당시 용산 미군기지가 반환되면 뉴욕 센트럴파크 같은 생태자연공원이 들어설 것이라고 언급한 바 있다.

이촌동 A부동산 관계자는 “용산공원 조성을 통한 생활여건 개선 등을 기대하는 부분이 커지면서 장기적인 안목에서 공원 부지 인근을 주시하고 있는 투자자들도 늘고 있다”고 말했다.

용산 일대 개발호재도 풍부하다. 도심형 면세점인 ‘HDC신라면세점’이 개점한데다 용산역에 자리잡은 용산아이파크몰은 증축을 통해 복합한류타운으로 탈바꿈할 예정이다. 이미 총 600여 브랜드가 입점해 있다.

대기업 신사옥 입주 등 호재들도 동시다발적으로 진행되고 있다. 4년여에 걸친 공사 끝에 올해 말 준공되는 아모레퍼시픽 신사옥은 막바지 공사가 한창이다. 용산공원과 이태원을 연결하는 유엔사 부지에는 업무, 상업, 주거 시설을 갖춘 복합단지가 들어선다. 용산공원 주변으로는 캠프킴 부지(4만8000㎡)와 수송부 부지(7만7000㎡) 개발사업이 남아 있다.

용산터미널 부지에는 소공동 롯데호텔 1.5배 규모의 아코르 앰배서더호텔이 다음달 문을 열고 21만2123㎡ 규모의 용산전자상가 일대도 도시재생사업이 진행되는 중이다. 단독주택과 빌라가 즐비한 효창동 일대와 전통 부촌인 한남·이촌지구, 용산역 주변 등 총 26곳 사업장도 재건축과 도시환경정비, 재개발 등 정비 사업이 한창이다.

스카이라인도 새로 그려지고 있다. 최고 40층의 주상복합 아파트 래미안용산더센트럴은 이달 중 집들이가 본격화되고 최고 39층의 용산푸르지오써밋의 입주도 코앞으로 다가왔다. 이달에는 용산공원의 최대 수혜지로 지목되는 용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어도 분양돼 용산 스카이라인을 완성할 예정이다.

시세도 상승세를 보이고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면 용산 푸르지오써밋 아파트 전용면적 118㎡ 분양권은 지난달 분양가 대비 6000만원 오른 13억원에 거래됐다. 래미안용산더센트럴 전용 135㎡ 경우 올 2분기 분양권이 16억2790만원에 거래되면서 분양가 대비 웃돈이 8830만원이나 붙었다. 현재 호가는 16억3000만~16억9000만원에 달한다는 게 인근 부동산 관계자들의 설명이다.

용산구 시세도 상승세다. KB부동산 시세에 따르면 용산구는 4월 ㎡당 평균 아파트 매매가격이 900만원을 돌파했다. 3.3㎡당 2995만원이어서 조만간 3000만원대 돌파가 예상된다.

다만 일각에서는 용산 일대 개발에 대한 우려 섞인 시각도 적지 않다. 업계의 한 관계자는 “2008년 글로벌 금융위기 당시 용산 일대 대형 프로젝트가 줄줄이 무산되면서 오랜 침체를 겪은 이력이 있는 점은 여전히 불안요소로 작용하고 있다”고 설명했다.

하지만 부동산 관계자들은 “오랜 숨 고르기를 끝내고 부활의 기지개를 켜고 있는 용산은 한강변 서울 도심권과 바로 이어지는 지역인데다 교통여건도 뛰어나 개발 호재가 본격화되면 지역 전체가 탈바꿈할 가능성이 큰 곳”이라며 “단군 이래 최대 개발사업이라 일컫는 용산국제업무지구를 비롯해 용산공원 조성, 유엔사부지 매각 등이 속도를 내며 장미빛 청사진이 그려지고 있다”고 전했다.

EBN뉴스

서울역 VS 용산역 100년 만의 재대결

통일 한반도 중심역은 어디?

이동훈 기자 flatron2@chosun.com

서울역 신역사와 구역사(오른쪽).
서울역 vs 용산역.

통일 한반도의 중앙역 자리를 둘러싼 100년 만의 재대결이 벌어질 조짐이다. 발단은 지난 5월 24일 서울 남대문 대한상공회의소에서 열린 ‘통일을 대비한 서울역 통합개발 기본구상’ 착수보고 공청회. 최근 서울시가 서울역 고가공원인 서울로7017 개장과 함께 추진 중인 서울역 일대 도시재생 사업과 연계해 국토교통부와 한국철도시설공단(KR) 주최로 열린 착수보고였다. 서울시가 만든 ‘서울역 일대 미래비전’과 한국철도공사(코레일)가 서울역 북부역세권 개발을 위해 만든 ‘서울역 일대 종합개발 기본구상’을 종합해 중앙정부인 국토부 차원에서 ‘서울역 통합개발 계획’을 마련하는 자리였다. 서울시와 코레일은 그간 서울역 일대 개발에 관해 이견을 보여왔다.

이날 국토부가 주최하고 한국교통연구원이 주관한 착수보고 공청회는 ‘서울역 통합개발 기본구상’에 ‘통일을 대비한’이란 수식어가 붙으면서 철도계에서 화제를 모았다. 그간 철도계에서는 통일 후 북한 철도망, 나아가 중국·러시아 철도망과의 연계를 두고 통일 한반도의 중앙역을 어디에 둘지에 대한 의견이 분분했다. 가장 유력한 후보지는 서울역과 용산역. 이날 공청회에서는 서울역을 한반도 중앙역으로 기정사실화했다. 국토부 철도정책과의 한 관계자는 “서울역이 가지고 있는 상징성이나 도심과의 접근성 등을 고려해 서울역 외에 다른 대안을 놓고 별도로 고민한 적은 없다”고 말했다.

하지만 서울역은 북한 지역의 기존 철도망과 연계가 어렵다는 치명적 약점이 있다. 서울역 경유 옛 경의선은 차치하더라도 최대 약점은 한반도 동부 철도교통의 중심인 청량리역까지의 단절구간(Missing Link)이다. 물론 서울역에서 청량리역까지는 지하철 1호선(옛 국철)으로 연결돼 있다. 기존 지하선로를 활용할 경우 열차가 아예 못 들어가는 것은 아니다. 하지만 이 지하구간에 고속열차, 일반열차를 다 들어가게 할 경우에는 지하철 1호선의 운행이 사실상 불가능하다. 게다가 (서울)시청역에서 종각역으로 꺾어지는 급곡선 구간 때문에 20량씩 달고 다니는 고속열차는 투입이 어렵다.

이 같은 서울역과 청량리역과의 단절로 인해 서울역에서는 한반도 북부는커녕 동부와의 연결조차 어려운 것이 현실이다. 경원선, 경춘선, 중앙선 등 철도는 모두 서울역이 아닌 용산역이 기점이다. 심지어 오는 2018년 평창 동계올림픽의 주 교통로가 될 인천공항~평창~강릉 간 KTX올림픽선 역시 기술적인 이유로 서울역이 아닌 용산역과 청량리역을 경유하는 노선으로 정해졌다. 이로 인해 충분한 검토 없이 ‘통일 한반도 중앙역’으로 서울역을 상정하고 서울역 역세권 개발을 진행할 경우 한반도 북쪽과 동쪽을 커버할 수 없는 반쪽짜리 중앙역이 될 공산이 크다.

사정이 이런데 국토부는 이전 정부와 서울시, 철도계 관계자들이 대안으로 신중히 검토해온 용산역 중앙역 안(案)을 성급히 배제했다는 지적이다. 실제 착수보고서를 낸 한국교통연구원은 추진 배경을 ‘한반도 통일 대비’라고 적시했다. 그리고 기존 서울역의 기능 대부분은 ‘불변항목’으로 둔 채, 서울역의 일반철도 기능을 용산역으로 이전시키는 방안을 ‘가변항목’으로 제시했다. 국토부 철도정책과 관계자는 “용산역을 한반도 통일 후 허브역으로 생각하고 있지는 않다”고 말했다. 이 같은 통합개발 계획의 최종 제출 시점은 오는 12월. 이에 한반도 공간구조를 왜곡하고 중복투자를 야기하는 졸속 계획이 나올 수도 있다는 우려가 나온다.

서울 용산역 민자역사photo 임영근 영상미디어 기자

접근성 서울역 vs 개발가능성 용산역

물론 국토부가 서울역 통합개발 기본구상에서 ‘불변항목’으로 설정한 수도권광역급행철도(GTX) A노선(일산~수서), B노선(송도~청량리)을 활용하면 서울역을 경유해 한반도 서북쪽(경의선)이나 동북쪽(경원선) 등과도 이론적으로 연계가 가능하다. 하지만 GTX의 경우 재정사업이 아닌 민자(民資)사업이다. 서울 도심 지하를 관통하는 터라 GTX-A, GTX-B에 사업비만 각각 4조6000억원 이상 들 것으로 보여 사업 성사 자체가 불투명하다. GTX-B 노선의 경우 2014년 한국개발연구원(KDI) 예비타당성 조사결과 사업편익비용(B/C)이 0.33에 불과해 낙제했다. 이에 추진되더라도 사업비용을 줄이기 위해 한강 하저터널 건설이 필요 없는 송도에서 여의도까지에 그칠 공산이 크다.

용산역은 비록 서울 도심과의 접근성은 서울역에 비해 떨어지지만 북한 철도망과의 연계가 최대 장점이다. 용산역을 기점으로 한 경의중앙선을 따라 한반도 서북쪽은 물론 옛 한강제방을 따라 왕십리역, 청량리역으로 이어지는 선로를 이용해 한반도 동쪽이나 동북쪽으로 어디든지 열차를 올려보낼 수 있다. 이 노선은 한양도성을 멀찍이 비껴가기 때문에 선로 추가 확장에 대한 재정적·기술적 부담이 서울역 지하 통과와는 비교할 수 없을 만큼 적다. 실제 박근혜 정부 때인 2016년 확정고시된 ‘제3차 국가철도망 구축계획(2016~2025)’에는 용산역~청량리역~망우역 간 17.3㎞ 구간에 2복선(복복선)전철을 추가 신설하는 방안이 포함됐다.

이런 까닭에 용산역은 한반도 중앙역 자리를 두고 줄곧 서울역을 위협해왔다. 경부고속철 건설 초기에 서울시가 강력히 주장해 당시 중앙정부와 고속철 중앙역으로 낙점한 곳은 용산역이었다. 오세훈 서울시장 시절 용산역 철도차량기지 부지를 활용한 용산역세권 개발계획을 추진했을 때도 용산역은 서울역의 자리를 위협했다. 이명박 정부 때인 2011년 확정고시된 ‘제2차 국가철도망 구축계획(2011~2020)’상의 수도권 광역철도 역시 용산역을 중심으로 짜여졌다. 이 같은 계획에 따라 신경의선(용산~문산) 복선전철이 완공돼 용산역에서 중앙선과 직결돼 2014년 12월부터 직결운행이 시작됐다. 경의중앙선 직결 개통 후 용산역의 최대 약점인 연계 교통도 많이 개선됐다. 신분당선(강남~광교)의 북부 연장선은 용산역~강남역으로 노선이 정해졌다.

국토부가 배제한 용산역은 추가 개발이 가능한 광대한 배후부지를 가졌다는 점에서 여전히 매력적이다. 서울역은 북부를 제외하면 배후부지가 협소하다. 서울역의 협소한 부지 문제는 1925년 경성역(서울역 구역사, 현 문화역서울284)을 신축할 때부터 제기됐던 문제다. 현재도 구(舊)역사 서쪽으로 서부역과 선상역사(현 롯데마트 서울역점), 남쪽으로 KTX고속철 신역사, 공항철도 등이 이미 들어서 추가 확장의 여지가 거의 없다. 한반도 통일에 대비해 서울역을 또다시 확장하려면 지하로 땅을 파고 들어가는 수밖에 없다.

( 좌) 서울역의 전신 옛 남대문역. (우) 옛 용산역.

지하개발은 지상개발에 비해 천문학적 비용이 들어간다. 기존 철도를 그대로 운행하는 상태에서 공사를 진행해야 해 기술적 난이도도 높고 공기도 오래 걸린다. 서울역 지하에 공항철도 서울역과 지하철 1·4호선 간에 고작 300m 지하 환승통로를 개착하는 데도 무려 4년이 걸렸다. 결국 국토부와 서울시가 제시한 서울역 지하개발 구상은 막대한 비용으로 인해 ‘머릿속 공상’으로 그칠 공산이 다분하다. 이날 공청회에서 국토부 철도정책과 관계자는 “지방과 형평성 차원에서 이미 교통인프라가 잘 구축된 서울에 또다시 막대한 비용을 들여 지하역사를 건설하는 것을 한번 따져볼 필요가 있다”고 했다.

설사 지하개발이 가능하다 하더라도 서울역의 경우 비좁은 공간 탓에 미로(迷路) 같은 공간배치를 감수해야 한다. 미로 같은 공간배치는 열차 이용객의 환승동선이 길어져 불편하다. 이 같은 공간배치는 언제든지 테러의 잠재표적이 될 수 있는 국가중앙역으로서는 바람직하지 않은 구조다. 한국교통연구원 조사 결과 서울역의 평균 환승시간은 7분30초 이상으로 최하등급인 ‘F등급(5분 이상)’에 머물고 있다. 기존의 미로 같은 역에 지하역사가 추가로 건설되면 화재나 테러가 발생했을 경우에 역사 이용객들의 신속한 탈출이 어려워 자칫 대형참사로 변할 우려도 있다.

용산역은 개발 가능한 배후부지가 서울역과 비교할 수 없을 만큼 광활하다. 과거 용산 철도차량기지가 있던 곳으로, 오세훈 서울시장 때 용산국제업무지구 조성을 앞두고 관련 시설을 모두 철거해 현재 공터로 방치돼 있다. 남북으로 길쭉하고 협소한 서울역 부지와 달리 용산역은 동서남북으로 모두 넉넉해 여러 가닥의 선로를 배선하기도 용이하다. 여기에 용산역은 남쪽의 한강철교를 통해 한강 이남으로 곧장 연결된다. 힌강철교와의 연계를 고려하면 굳이 비싼 비용을 들여 지하로 땅을 파서 역사를 건설할 필요도 없다. 한강 이남과의 연결은 한강철교를 추가 증설하는 식으로 무한정 늘릴 수도 있다.

물론 서울역의 서울 도심과의 탁월한 접근성은 용산역의 미래 개발가능성을 압도하는 매력이다. 교통평론가 한우진씨는 “철도는 공항과 달리 도심으로 곧장 들어올 수 있는 것이 장점”이라며 “통일 후에는 모르겠지만 서울 인구가 줄고 있는 마당에 용산역을 키울 필요가 있나”라고 했다. 국토부 착수보고 발표를 담당한 한국교통연구원 오재학 부원장은 “서울시의 서울역 미래비전 용역 결과에 따르면, 지금의 서울역 남부에 유라시아 국제철도 기능을 넣는 것으로 나온다”며 “현재 서울역의 국가중앙역 위상이 통일 후에도 유지되지 않겠나”라는 입장을 밝혔다.

한반도 X자 철도망 중심 용산역

한때 지정학적·군사적 중요성으로 서울역보다 큰 규모

용산을 중심으로 한 일제강점기 당시의 철도노선도.

용산은 전통적으로 한반도의 지정학적 중심이다. 구한말 임오군란(1882) 때 청(淸)군이 상륙해 진을 친 곳이 용산이다. 청일전쟁(1894) 때 일본군이 청군을 몰아내고 자리를 잡은 곳도 용산이다. 광복후 미군이 일본군을 몰아내고 주둔한 곳도 용산이다. 외세(外勢)가 용산을 선호한 것은 용산이 가지는 지정학적 중요성 때문이다. 용산에 있으면 한반도 전역 어디든지 가장 빠른 시간에 영향력을 투사할 수 있다. 일제강점기 때 용산을 중심으로 철도망을 구축해 놓아 한반도 전역으로 병력을 수송할 수 있었다.

용산역과 서울역이 들어선 것은 1900년이다. 국내 최초 철도로 1899년 개통한 경인선(인천~노량진)이 이듬해인 1900년 한강철교 부설과 함께 한강을 건너 강북으로 올라오면서다. 한강철교를 넘어 한강을 건너온 경인선 철로는 지금은 폐역이 된 ‘경성역(서대문역)’까지 들어왔다. 지금의 서울역(당시 남대문역)과 용산역은 경인선의 중간 정차역으로 들어섰다. 하지만 당시만 해도 용산의 지정학적·군사적 중요성으로 말미암아 용산역의 규모가 서울역보다 훨씬 컸다고 전해진다. 용산역의 보조역할에 그친 서울역이 용산역을 넘어선 것은 1925년 르네상스 양식의 신역사 준공 이후다.

그런 까닭에 일제가 골간을 만든 한반도 철도망은 모두 용산역을 기점으로 형성됐다. 일본이 러일전쟁 와중에 병참수송용으로 경의선(용산~신의주)을 속성으로 부설할 때도 시발역은 용산역이었다. 이미 한양도성 내의 시가(市街)가 형성돼 있는 남대문역(현 서울역)을 시발역으로 철도를 부설하려면 시가를 가로질러야 했다. 전쟁으로 한시가 다급한 와중에 주택철거에 따라 건설공기가 늘어날 수밖에 없었다. 아무리 무력으로 한반도를 사실상 점령했다지만 조선인들의 반발 역시 무시할 수 없었다. 이 같은 이유로 한반도 서북쪽을 연결하는 경의선은 용산역을 기점으로 건설됐다.

경의선 개통 후인 1908년 초량역(부산)에서 신의주까지 운행한 한반도 최초 급행열차인 ‘융희호(隆熙號)’도 서울역이 아닌 용산역을 경유해 운행했다. 이후 한반도에서 만주로 향하는 국제열차도 모두 용산역을 경유해 달렸다. 1914년 개통한 경원선(용산~원산) 역시 용산역을 기점으로 원산까지 부설됐다. 지금의 용산역에서 왕십리역, 청량리역, 의정부역을 거쳐 원산까지 올라가는 노선이다. 이로 인해 일제강점기 때 작성된 철도노선도에는 용산 또는 용산의 일본식 영어표기인 ‘류잔(RYUZAN)역’이 한반도 X자 철도망의 중심임을 쉽게 확인할 수 있다. 조선총독부 철도국을 비롯해 철도학교(현 용산공고), 철도병원(옛 중앙대 용산병원)이 모두 용산에 있었다.

하지만 당시에도 용산역의 서울 도심과의 불편한 접근성은 문제가 된 것으로 보인다. 이로 인해 1919년 일제는 부산~신의주를 연결하는 한반도 종관(縱貫)철도의 핵심인 경의선이 경성역을 경유해 가도록 변경했다. 이 노선이 바로 서울역에서 신촌역(지상)을 거쳐 수색역으로 연결되는 철도노선이다. 1925년에는 기존의 남대문역을 대대적으로 개축해 ‘경성역’으로 명명하고 관문 역할을 부여했다. 스위스 루체른역을 모델로 당시 동양 최대 역이었던 도쿄역에 이은 동양 제2의 기차역이었다.

하지만 한반도 X자 철도망의 중심이자 군사철도의 중심으로서 용산역의 위상에는 큰 변화가 없었다. 용산역의 위상이 결정적으로 무너진 것은 6·25전쟁 와중 1950년 7월 16일 미 공군의 ‘용산 대폭격’으로 인해 폐허로 변해버리면서다. 용산역도 이때 공습으로 무너졌다. 6·25전쟁 이후에는 국토공간이 한반도 남쪽으로 줄어들면서 서울역에 비해 중요성이 밀렸다. 이후 용산역은 간이역과 같은 초라한 신세를 면치 못했고, 군인들만 오가는 역사로 위상이 격하됐다. 하지만 한반도 철도에서 용산역이 가지는 위상으로 인해 2004년 경부고속철도 1단계 개통에 맞춰 서울역과 함께 민자(民資)역사 개발이 진행됐고, 2003년 10월에야 지금의 모습처럼 바뀌었다. 서울역과 용산역의 경쟁은 100년째 진행 중이다.

 

용산에 부는 투자광풍…한달새 1억 올랐는데 더 뜨거운 매수세

[머니투데이 신희은 기자] [강남 재건축보다 가격 낮지만 개발 호재 풍부…”새 정부 출범 이후 더 뜨거워진 열기”]

 

 

“이 가격에 팔릴까 싶게 비싸게 나온 매물도 5월 한 달 새 전부 거래되고 남은 게 없어요. 물건 사겠다는 대기자는 줄을 섰는데 보여줄 게 없으니 ‘이게 무슨 일인가’ 싶을 정도예요.”

서울 용산구 A부동산 중개업소 대표는 최근 일대 집값 급등세에 혀를 내둘렀다. 지난달 들어 호가가 수천만 원 비싸다 싶을 정도의 매물도 나오자마자 손바뀜이 일어나더니 이젠 매물이 아예 자취를 감출 정도로 시장이 뜨거워졌다는 것이다.

용산 일대 대규모 개발 호재로 시중 여유자금이 몰린다는 이야기는 연초부터 나왔지만 대선 이후 그 열기가 한층 달아올랐다. 강 건너 강남 재건축단지보다 상대적으로 가격이 낮으면서도 서울의 중심지로 부상할 것이란 기대감에 ‘투자 과열’ 양상마저 나타난다.

5일 부동산업계에 따르면 최근 한 달 새 서울 용산구 일대 부동산에 투자자금이 몰리면서 주택가격이 급등하고 있다. 새 정부 출범 후 부동산 규제가 강화될 것이란 전망에도 집값 상승폭은 오히려 보폭을 넓히는 분위기다.

KB국민은행에 따르면 이촌동 ‘한강맨션’은 올 3월 평균 매매가격이 13억2500만~14억원 안팎에 형성됐지만 4월에 5000만원, 지난달 추가로 5000만원가량 시세가 뛰었다. 두 달새 1억원 안팎 올라 최고 15억원을 호가하는 가격에도 현재 매물은 품귀현상을 빚고 있다.

이촌동 ‘삼익아파트’는 올 3월 매매가가 8억4000만~9억5000만원선이었지만 지난달 기준 8억7500만~9억8500만원까지 급등했다. 고층 기준으로 한 달 새 수천만 원이 뛴 셈이다. 이마저도 매수 문의만 쇄도할 뿐 매물은 찾아보기 어려운 상황이다.

신계동 ‘용산e편한세상’도 지난 4월 평균 6억5000만~6억8500만원에 거래된 가격이 한 달 만인 지난달 최소 2000만원 이상 상승했다.

이촌동 B부동산중개업소 관계자는 “원래 매물이 많은 동네는 아니지만 최근에는 향이나 층이 좋지 않은 매물도 금세 다 팔려나갔다”고 전했다. 그러면서 “한 달 만에 8000만원, 1억원가량 오른 곳도 있다 보니 ‘강남 큰손이 휩쓸고 갔다’ ‘중국자본이 한강변 아파트를 사들이기 시작했다’ 등의 이야기가 돌 정도로 동네가 들썩이고 있다”고 귀띔했다.

용산 일대 집값 급등세는 소위 투자자금이 몰리는 일부 지역만 활기를 띠는 부동산시장의 양극화로 인해 당분간 지속될 것이란 전망이 우세하다.

△연내 용산 미군기지 평택 이전 △용산민족공원 개발 △유엔사·캠프킴 등 부지개발 △용산역세권 개발 △대기업 사옥 이전 △용산국제업무지구 개발 △교통망 개선 △동부이촌동 재건축·한남뉴타운 재개발 등 각종 장·단기 개발 호재도 일대 매매가 상승을 자극하는 요인으로 계속 영향을 미칠 것이란 관측이 나온다.

분양업계 관계자는 “요즘은 누구나 서울시내에서 투자할 만한 곳 첫번째로 용산을 꼽기 때문에 입지나 교통이 중심지에서 좀 떨어지더라도 투자를 기다리는 수요자가 많다”며 “다만 개발 호재가 집중될수록 단기 급등 후 변동성이 높아질 가능성도 있어 신중할 필요가 있다”고 말했다.

신희은 기자 gorgon@mt.co.kr

[개발 핫플레이스] ‘용산 개발’에 다시 들뜨는 서부이촌동

서울 용산구 ‘어게인 개발’에 관심집중, 코레일 소송 미제 주의 필요
이윤희 기자  |  stels.lee@econovill.com

서울 용산구 이촌2동, 서부이촌동이라고 불리는 조용한 동네에 4m 높이 장벽을 사이에 두고 빈 건물과 잡초가 무성한 공터가 남아 있다.

벽을 넘어서면 코레일이 소유한 철도정비창 부지(44만2000㎡)가 있다. 이곳에 있던 서울우편집중국과 한솔제지 등이 이주를 마쳤지만 2013년 10월 용산 국제업무지구(용산역세권 개발) 사업이 최종 무산됐다. 4년째 서울 도심 한가운데 땅이 방치된 것이다.


▲ 서울 용산구 서부이촌동에서 용산역 개발 구역이 보인다. 사진=이코노믹리뷰 박재성기자

원래도 서부이촌동은 전형적인 중산층 동네인 이촌1동(동부이촌동)과는 달리 서민들이 주로 거주하는 동네였다. 서부이촌동 주민 P 씨는 “동부이촌동과 서부이촌동을 가르는 철로만큼이나 두 동네의 사이는 멀다. 정관계 인사나 연예인이 사는 동부이촌동과는 달리 서부이촌동은 예전부터 서민들이 모여 살던 동네로 단독주택과 작은 아파트들만 있다”고 전했다.

그는 “도심 가운데 지역으로 한강까지 인접한 곳이지만 좀 섬 같은 동네다. 국제업무지구와 함께 이 지역을 대규모 복합단지를 건설한다며 서울시와 코레일이 나섰을 때가 최고의 호재였고 사업 무산 이후 더 낙후됐다”고 설명하며 한숨을 쉬었다.

최근 다시금 용산이 ‘시장의 핵’으로 떠올랐다. 부동산 경기가 좋아지면서 도심 지역의 ‘노른자’ 땅인 용산 개발이 재개될 것이라는 기대가 확산되는 것이다.

서울시가 발주한 국제업무지구 재추진 방안 등을 포함한 ‘용산 광역중심 미래비전’ 용역이 올해 안에 결과를 낼 예정이다. 코레일도 철도정비창 부지의 기본구상안과 타당성 용역 결과를 시에 제출한 것으로 알려졌다. 국제업무지구 개발이 다시 추진된다는 소문에 인근인 서부이촌동도 들썩이고 있다.

서부이촌동은 용산역세권 개발 당시 철도정비창 부지와 함께 통합 개발되기로 했지만 사업 무산과 함께 개발에서 멀어졌다. 서울시는 지난 2015년 중산시범·이촌시범·미도연립 등 재건축 대상지를 3개 특별계획구역으로 나누어 분리개발하는 내용의 지구단위계획을 내놓은 바 있다.


▲ 재정비 사업 조합 총회를 앞둔 용산구 이ㄷ촌동 1구역. 사진=이코노믹리뷰 박재성기자

서부이촌동 D중개업체에 따르면 인근의 부동산 매물이 자취를 감췄다. 관계자는 “지난 4월 이후 급매는 모두 소진되고 나왔던 매물은 모두 자취를 감췄다”고 설명했다. 그는 “용산구 뉴타운 등의 개발과 새 정부의 도시재생 사업 등에 대한 기대감으로 호가를 올리고 있다”면서 “올 들어 대림‧북한강성원‧동원‧중산‧시범 아파트의 가격이 평균적으로 3000만원 이상 올랐다”고 말했다.

인근 업계에 따르면 단독주택의 소형 지분 매매에도 투자자들의 관심이 몰리고 있다. 올 초 3억원대이던 4평(13.2㎡) 규모의 다세대 주택 지분이 현재는 4억5000만원까지 호가한다. 3.3㎡당 1억원이 넘는 셈이다.

서울시는 서부이촌동을 3개 구역으로 나눴다. 이촌1구역, 이촌시범·미도연립(2구역), 중산시범(3구역)이 특별계획구역으로 지정됐다. 이촌동 제1구역의 경우 주택 재건축 정비사업조합설립 추진위원회가 이달 11일에 주민총회를 열고 위원장을 선출하는 등 속도를 낼 예정이다. 낙후된 만큼 용산 개발과는 별개로 재정비 사업을 진행하겠다는 주민들의 의지가 강하다.


▲ 서울 용산구 서부이촌동의 노후된 단독주택가. 사진=이코노믹리뷰 박재성기자

서부이촌동 지역 용도는 기존보다 2종 상향한 준주거지역에 해당한다. 상한 용적률도 190%에서 300%로 높여 35층 아파트가 세워질 수 있고, 시는 소형 임대주택을 지을 경우 상한 용적률을 500%까지 높일 수 있게 했다.

B공인중개업체 대표는 “용산 국제업무지구 개발은 언제라도 재개될 것이라고 본다. 그러나 개발 시행사와 코레일 간에 토지 소유권 반환 소송 등이 여전히 진행 중이기 때문에 신중하게 진행하는 것이 맞다”면서 단기 투심을 우려했다.

[Real Estate] 자고 나면 쑥쑥…꿈틀대는 용산

[ 전형진 기자 ]

래미안 용산 더 센트럴(왼쪽)과 용산 푸르지오써밋.

서울 용산역 일대가 분주해졌다. 대규모 주상복합 단지 입주가 시작됐고 신규 분양과 대기업 사옥 준공을 앞두고 있다. 2013년 좌초됐던 용산역세권개발사업까지 재개될 움직임을 보이면서 주변 부동산시장이 꿈틀대고 있다.

지난달 30일 용산역 바로 앞에 ‘래미안 용산 더 센트럴’이 입주를 시작했다. 높이 150m 쌍둥이 빌딩이 브리지로 이어져 일대 랜드마크가 될 것으로 기대를 모으는 단지다. 맞은편 용산역 전면 2구역에선 ‘용산 푸르지오써밋’이 8월 입주를 앞두고 마무리 공사가 한창이다. 두 곳을 합치면 연내 1778가구가 용산 중심에 집들이를 하게 된다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 용산 푸르지오써밋 아파트 전용면적 118㎡ 분양권은 지난달 13억원에 거래됐다. 분양가 대비 6000만원 오른 가격이다. 억대 웃돈이 붙은 강남 재건축 아파트엔 미치지 못하지만 용산 개발이 궤도에 오르고 있는 만큼 지켜볼 만하다는 게 부동산 업계의 대체적인 관측이다. 인근 부동산중개업소들은 두 단지 오피스텔 임대료(전용 40㎡ 후반 기준)가 보증금 2000만~3000만원에 월 150만~180만원이 될 것으로 예상하고 있다. 1구역에 아모레퍼시픽 신사옥이 준공되고, CJ CGV 본사가 아이파크몰로 이전하면 임차수요가 늘고 오피스텔 거래도 활발해질 것이란 관측이 나오고 있다.

한강대로를 함께 끼고 있는 4구역에선 1140가구 규모의 새 주상복합 아파트 신축 공사가 진행 중이다. 이달 말 분양하는 ‘용산 센트럴파크 효성해링턴스퀘어’다. 이 단지엔 광화문광장 두 배 규모의 공원이 생긴다. 미군기지 이전 후 조성하는 용산공원과 연계될 예정이다.

용산역세권개발사업은 4년 만에 재시동을 걸었다. 서울시는 올해 초 ‘용산 광역중심 미래비전 및 실현전략 수립’ 용역을 발주하고 지역 전체 개발 방향을 연말까지 정하기로 했다. 옛 국제업무지구에 포함됐던 용산철도정비창 부지와 서부이촌동 개발 가능성이 열린 것이다.

서부이촌동을 관통하는 서울역~노량진역 철로 지하화가 추진된다는 소식까지 알려지자 이곳에선 한 주 만에 수천만원이 오른 아파트도 생겨나고 있다. 대림아파트 전용 114㎡는 지난달 8억6000만원에 거래되며 두 달 만에 6000만원의 웃돈이 붙었다. 1주일 새 상승세가 계속돼 호가는 9억원까지 형성됐다. 고층 가구는 최고 11억원까지 올랐다. 서명신 이촌공인중개사사무소 대표는 “이 일대 아파트 가격이 단기간 급등한 탓에 추가 상승을 노리고 매물을 거두는 추세”라며 “나오는 대로 연락을 달라는 매수 대기 수요가 많다”고 현장 분위기를 전했다.

전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com

투자열기 용산으로…강북 첫 3천만원대 눈앞

강남·서초구 이어 세번째…지난달 매매가 평균 2995만원
한강로, 5월에만 7.9% 급등…이촌 소형평형 한달새 5천↑
국제업무지구·뉴타운 등 낙후지역 개발 기대감 영향…”개발 장시간 소요” 경계도

오는 8월 입주가 예정된 용산푸르지오써밋. [사진 제공 = 대우건설]

“정남향 로열층 전용 59㎡의 이촌동 한가람아파트가 한 달 새 7억5000만원에서 8억원까지 올랐네요. 지난 한 달 내내 소형 아파트가 매물로 나온 당일 곧바로 팔렸어요.”(이촌동 M공인 대표)

재건축 아파트를 중심으로 강남 4구를 휩쓴 투자 광풍이 용산구로 옮아 붙었다. 이촌동의 경우 지난 한 달 동안 매물이 나오는 즉시 소화됐다고 인근 중개업소 관계자들은 한목소리로 말했다. 용산은 그동안 강남3구 주택 가격이 오른 뒤 따라서 오르는 경향이 강했던 지역이다. 올 들어 강남 집값이 크게 오르자 부담을 느낀 자산가들 사이에서 이촌동 집값이 저렴하다는 인식이 확산됐기 때문으로도 풀이된다. 이촌동 S공인 대표는 “소형 아파트 가격이 급등하면서 중대형 아파트와 가격차가 크게 줄자 이 기회에 더 넓은 집으로 옮기자는 지역민들 거래도 활발했다”고 전했다.

KB부동산 5월 월간시세에 따르면 용산구는 지난달 ㎡당 평균 아파트 매매가격이 900만원을 돌파했다. 3.3㎡당 2995만원이어서 이달 내 3000만원대 돌파가 점쳐진다. 이 경우 KB시세 기준 서울 강북 최초로 3.3㎡당 평균 아파트값이 3000만원을 넘는 자치구가 될 전망이다. 현재 강남구(4389만원)와 서초구(3824만원)만 3.3㎡당 3000만원 이상 평균 아파트 매매가를 기록 중이다. 송파구와 강동구의 평균 아파트 매매가격은 각각 2865만원과 2283만원 수준이다.

용산구 매매가격 약진은 최근 들어 뚜렷해졌다. 부동산114에 따르면 용산구 아파트 매매가격은 지난 4월 말 대비 한 달 동안 0.9% 올랐다. 강북 최고 상승률이고, 서울 전체에서도 강동구와 송파구 다음이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “한남뉴타운이 재정비위원회를 통과하면서 지분값이 크게 오른 데다가 국제업무지구 개발 재개 움직임이 나타난 것이 용산 집값 상승에 크게 영향을 미쳤다”고 말했다.

동별로는 한강로2가(7.9%), 서빙고·신계(각각 1.7%), 산천(1.4%), 이촌(1%) 순으로 집값 오름세가 컸다. 용산역·삼각지역과 가깝고 신용산역을 품고 있는 한강로2가가 한 달 새 8% 가까이 오른 것은 ‘국가 상징 거리’로 불리는 한강로 개발 본격화와 밀접한 관련이 있다는 분석이다. 올해 하반기 완공 예정인 아모레퍼시픽 본사를 비롯해 CGV 본사, 용산관광 호텔 개발이 궤도에 올랐다. 개발이 정체돼 있던 한강로 일대는 용산구가 ‘용산지구단위계획구역'(서울역부터 한강로를 따라 용산역 및 한강대교 북단에 이르는 349만㎡ 면적) 재정비 수립 용역을 진행해 올해 확정될 예정이다. 아울러 새 정부 출범 즈음 용산민족공원 개발이 가시화하고 신분당선 연장 공사가 착공되면서 부쩍 기대감이 커진 것으로 분석된다.

박민정 예스공인 대표는 “곧 입주가 이뤄질 한강로2가 래미안용산더센트럴과 용산푸르지오써밋 분양가격이 3.3㎡당 3000만원 수준에 형성되자 기존 아파트 가격도 덩달아 오르고 있다”고 밝혔다. 박 대표는 “한강로2가 주택가격은 용산 국제업무지구와 밀접한 관련이 있는데 2007년 형성됐던 고점을 아직 회복하지 못했기 때문에 상승 여력이 충분하다”고 덧붙였다.

최근 준공했거나 연내 준공을 앞둔 용산 아파트 분양권 가격도 오름세다. 서울시 부동산 실거래가 정보에 따르면 지난해 2분기 래미안용산더센트럴 전용 135.27㎡형(5층 이상·분양가 15억3960만원)은 14억8980만원에 거래돼 분양가보다 무려 5000만원 가까이 낮게 거래됐다. 하지만 올해 2분기에는 분양권이 16억2790만원에 거래돼 웃돈이 8830만원이나 붙었다. 현재 호가는 16억3000만~16억9000만원에 달한다. 한강로2가 C공인 관계자는 “웃돈 호가만 평균 1억3000만원 선으로 단지가 환금성이 떨어지는 대형 위주로 구성됐음에도 불구하고 50·60대 자산가들 문의가 많다”고 말했다.

하지만 용산구에서도 온도 차는 있다. 보광·이태원·효창동 등은 지난달 매매가격이 전혀 오르지 않았다. 개발 호재가 집중되고 있는 한강로·원효로 주변과 노후 주택 재개발 이슈가 있는 이촌·서빙고부터 집값이 오르는 중이다. 전문가들은 “국제업무지구 개발과 용산민족공원 조성, 경원선 지하화 등은 대부분 장시간 소요되는 호재들”이라며 “용산 지역 부동산은 여유자금을 가지고 느긋하게 투자하는 게 안전하다”고 조언했다.

[용환진 기자 / 김인오 기자 / 김강래 기자]

[비즈 르포] 늦바람 탄 서부이촌동…”다세대 지분 3.3㎡당 1억원”

“투자자들 매수세가 무서울 정도에요. 이 지역 아파트들은 최근 한 달 사이에만 2000만~3000만원씩 올랐다고 보면 됩니다.”

‘단군 이래 최대 개발사업’으로 불리는 용산 국제업무지구(용산역세권 개발) 사업이 지난 2013년 무산된 이후 주저앉았던 서울 용산구 서부이촌동 지역이 최근 다시 주목을 받고 있다. 올해 들어 국제업무지구 개발이 다시 추진될 기미를 보여 낙후된 일대가 정비될 가능성이 높아졌기 때문이다.

서울 용산구 철도정비창 부지와 서부이촌동 일대. /서울시 제공

◆ 반 년도 안 돼 아파트값 수천만원 올라

용산역 앞쪽인 한강로 일대는 국제빌딩과 용산역 전면 구역들이 개발에 속도를 내면서 마천루들이 하루가 다르게 솟고 있고, 아파트가 밀집한 동부이촌동엔 지난해부터 재건축 바람이 불고 있어 날이 갈수록 투자자들의 관심이 높아지고 있지만, 서부이촌동은 이런 호재에서 비껴나면서 그동안 소외됐었다.

그러다 서울시가 올해 2월부터 국제업무지구 재추진 방안을 포함한 용산의 전반적인 마스터플랜을 수립하는 ‘용산 광역중심 미래비전’ 용역을 진행하기 시작했고, 최근 코레일도 국제업무지구 개발 구역인 철도정비창 부지의 기본구상안과 타당성 용역 결과를 시에 낸 것으로 알려지면서 길 하나를 사이로 마주보고 있는 서부이촌동도 다시 주목받고 있다.

29일 서부이촌동 현지 중개업계에 따르면 올해 들어 대림·성원(북한강)·동원아파트뿐 아니라 중산시범·이촌시범 등 재건축 대상 아파트 거래가 활발하게 이뤄지면서 저가 매물이 사라졌고, 평균 호가가 지난해 말보다 수천만원씩 올랐다. 중산시범 전용면적 49㎡의 경우 4억원 전후로 매물이 나와 있는데, 1년 전과 비교하면 1억원 정도 올랐다.

서부이촌동 거성공인 신현구 대표는 “지난해까지는 문의가 잠잠했는데, 올해 봄부터 외부 투자자들의 매수세가 두드러져 매물이 부족하다”면서 “중산시범이나 이촌시범 등이 국제업무지구와 분리개발돼 재건축 사업성이 떨어진다지만, 워낙 오래된 아파트인 데다 사업이 재개될 가능성이 커진 만큼 여기에 영향을 받아 정비 속도도 빨라질 것이란 기대가 있다”고 말했다.

서부이촌동은 국제업무지구 사업 추진 당시 철도정비창 부지와 함께 통합개발되기로 했지만, 사업이 무산된 이후 서울시가 지난 2015년 중산시범·이촌시범·미도연립 등 재건축 대상지를 3개 특별계획구역으로 나누어 분리개발하는 내용의 지구단위계획을 내놓았다.

서울 용산구 서부이촌동 이촌1구역. /김수현 기자

이 중 한 곳인 서부이촌동 단독주택지 이촌1구역에도 투자자들의 문의가 이어지고 있다. 이 구역의 70%를 차지하는 13㎡짜리 다세대 지분의 경우 3.3㎡당 1억원을 호가해, 지난해보다 3.3㎡당 3000만원 정도 올랐다. 대지면적 99~132㎡ 사이 단독주택도 1년 전보다 호가가 2배로 뛰면서 지금은 3.3㎡당 5000만~6000만원선을 오간다.

서부이촌동 용산365 공인 관계자는 “통합개발이든 분리개발이든 국제업무지구 재추진이 서부이촌동 정비에 분명 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보는 투자자들이 관심을 두고 있다”면서 “국제업무지구 사업이 재개되면 주변 재건축 사업도 속도를 낼 것”이라고 말했다.

◆ 재건축 단지 사업성 따져야

현지 중개업계와 전문가들은 투자에 앞서 따져봐야 할 점도 적지 않다고 보고 있다. 국제업무지구 개발이 무산된 이후 철도정비창 토지 소유권 등을 두고 벌어진 시행사인 드림허브PFV와 코레일 간 소송전이 아직도 끊나지 않고 이어지고 있다. 소유권 반환 소송의 경우 코레일이 1심에서 승소했고, 시행사가 항소해 지금까지 2심 판결을 기다리고 있다.

사업이 재개되더라도 현재로선 서부이촌동과 개발이 별도로 이뤄질 가능성이 높은데, 서부이촌동 재건축 단지의 사업성이 좋은 편이 아닌 데다, 중산시범과 이촌시범의 경우 시유지라 토지 매입 비용이 추가로 들어 사업이 가시화되기 쉽지 않다는 점도 감안해야 할 점이다.

서울 용산구 서부이촌동 이촌시범아파트. /이지원 인턴기자

박합수 KB국민은행 도곡스타PB 수석 부동산전문위원은 “중산시범을 제외한 나머지 구역들은 대림아파트와 성원아파트에 가려 아파트로 지어져도 한강 조망권을 확보하기 쉽지 않을 것으로 보이고, 시유지 변수도 유의할 필요가 있다”면서 “사업기간과 사업성을 꼼꼼히 따져 투자할 필요가 있다”고 말했다.

서부이촌동 H공인 관계자는 “외부 투자자들의 관심은 높지만 정작 주민들은 한 번 무산됐던 사업인 만큼 피로감이 쌓여 있어 개발 관련 소식들을 신중하게 대하고 있다”고 말했다.

[김수현 기자 salmon@chosunbiz.com]

[UP&DOWN]용산개발도 희비…뜨는 역세권 vs 더딘 공원

각종 공사가 진행중인 용산역세권 전경/사진=김희준 기자 © News1

코레일 용산역세권 사업 조사 서울시 제출…44만㎥ 개발 재논의
기약없는 용산공원 계획…친환경 추진에 개발기대도 줄어

(서울=뉴스1) 김희준 기자 = “사업무산에 대한 학습효과가 있지만 용산국제업무지구 사업이 거론되면서 용산역세권 개발에 대한 기대감이 높아지고 있다.”(용산역 인근 A 공인중개업소 관계자)

“용산공원은 아직 부대 이전과 종합구상에 대한 협의가 이뤄지지 않은 상태라 아직 개발효과를 논하기엔 이른 감이 있다.” (정부 관계자)

26일 오후 용산역을 나서자 토지 공사가 진행 중인 역세권 전경이 한눈에 들어왔다. 앞서 무산됐던 용산역세권 개발 붐이 다시 일어서는 모양새다.

실제 용산역세권 개발은 단군 이래 최대 개발 사업으로 불리다가 부동산 경기 침체로 2013년 무산됐다. 하지만 최근 한국철도공사(코레일)가 ‘용산역세권 개발 기본 구상 및 사업 타당성 등 조사’ 결과를 서울시에 제출한 것으로 알려지면서 기대감이 높아지고 있다. 용역 범위는 2013년 국제업무지구 예정지였던 옛 용산차량기지(44만㎥)다.

◇코레일 용산역세권 사업 조사 서울시 제출…44만㎥ 개발 재논의

용역 내용엔 용산전자상가와 연계해 창업 연구개발(R&D) 중심지를 조성하는 방안과 랜드마크가 될 초고층 빌딩 신축 등이 포함됐다.

용산역 바로 앞 개발을 진행 중인 효성건설 관계자는 코레일의 개발 사업을 논외로 하더라도 충분한 개발가치가 있다고 보고 있다. 그는 “용산역세권은 KTX·1호선·경의중앙선 용산역·4호선 신용산역 등의 역세권 입지에 있어 교통환경이 편리한데다 한강대로와 강변북로, 올림픽대로 등의 진입이 쉬워 교통프리미엄이 상당히 우수하다”고 말했다.

개발호재도 풍부하다. 용산역 인근 A공인중개소에서 만난 한 관계자는 “용산역세권의 경우 신분당선 용산~강남 복선전철(BTO)사업에 대한 국토부 실시계획 승인 완료됐고 노들섬 개발과 용산역 증축계획 등의 계획이 추진 예정이라 미래가치가 높다”고 평가했다.

재개발 수요가 높다는 점도 장점이다. 용산구에 신규 아파트 공급은 2011년부터 지난해까지 5년간 2164가구다. 2006년부터 지난해까지 10년간 총 3704가구에 그친다. 이는 용산구 아파트 전체(2만2511가구)의 16% 가량이다. 지은 지 10년 이하 아파트가 이 정도로 그 만큼 노후된 아파트가 많다는 얘기다. 용산역세권을 중심으로 개발 붐이 일어날 경우 용산구 전체의 재개발 수요까지 연결될 수 있다는 이야기다.

다만 일각에선 2013년 사례가 재현될 가능성도 있다고 보고 있다. B 공인중개사는 “사업무산에 대한 학습효과가 있어 용산차량기지 개발 논의가 있어도 당장은 반응이 없을 것”이라고 말했다. 코레일 관계자도 “용역 이후 실제 사업이 진행되기 위해선 서울시와의 많은 협의가 필요하다”며 “당장 개발을 기대하기엔 무리가 있다”고 말했다.

용산공원 예정 부지 © News1


◇기약없는 용산공원 계획…친환경 추진에 개발기대도 줄어

용산역세권이 개발호재로 급부상하고 하고 있다면 연내 주한 미군기지 이전이 예고된 용산공원 부지는 더딘 성과를 보이고 있다. 실제 현장에선 여전히 미군부대의 이전은 이뤄지지 않았다. 평택 이전의 명확한 일정도 잡히지 않은 상태다.

인근 부동산업계 관계자는 “지난해까지 용산공원 조성 논의가 본격화됐지만 서울시가 반박하면서 조성계획 구성 자체가 기약 없이 미뤄진 상황”이라고 말했다.

국토부는 지난해 11월 용산공원 내 기존 건물을 활용하거나 신축해 경찰박물관과 어린이아트센터, 여성사박물관 등을 만들겠다는 계획을 전면 철회했다. 대신 서울시와 협의를 통해 용산공원 조성을 원점에서 재검토하겠다는 입장을 밝혔다.

국토부 관계자는 “미군과의 협약 등에 따라 일정이 변경될 여지가 큰 상황에서 더 이상 조성 완료 시점을 못 박지 않을 것”이라고 말했다. 철저한 사전조사와 충실한 여론 수렴을 통해 후세에 대대로 이어나갈 국가 공원을 만들겠다는 입장이다.

공원개발 자체가 장기화 된데다 서울시가 친환경 공원조성을 표방하면서 주변지역의 개발효과도 기대하기 어려운 상황이다. 현장에서 만난 인근 지역주민은 “공원이 만들어져도 서울시의 인근 지역개발계획이 부동산 호재로 이어지지는 않을 것이라는 시각이 팽배하다”고 말했다. 사실상 개발호재에 대한 기대감이 낮다는 설명이다.

다만 인근 C공인중개사는 “공원조성을 통한 생활여건 개선 등을 기대하는 부분도 있어 장기적인 안목에서 용산공원 부지 인근을 주시하고 있는 투자자들도 많다”고 말했다.

h9913@