‘호재천국’ 용산…뜨거운 동부이촌·차분한 한강로

올들어 0.45%↑, 강남3구 압도
한강맨션 재건축 기대감 주도
미군기지 이전 마천루숲 변신

현재 한강로 프리미엄은 조망권뿐
국제업무지구 ‘퍼즐’ 맞춰져야

용산공원 개발, 신분당선, 재건축 그리고 기대감이 살아 있는 국제업무지구 개발……. 하나만 있어도 부동산 가격이 들썩일 요소가 동시다발적으로 쏟아지는 용산이 부동산시장의 ‘호재천국’으로 떠올랐다.

24일 KB부동산에 따르면 용산의 아파트 매매가격은 올해 들어 0.45% 올랐다. 이는 강남구(0.28%), 서초구(0.19%), 송파구(0.14%) 등을 크게 웃도는 수준이다.


용산은 크게 재건축 이슈가 두드러진 이촌동과 뉴타운 개발 호재가 떠오른 한남뉴타운 지역, 그리고 용산공원 개발이 맞물린 한강로 일대가 앞서거니 뒤서거니하며 가격을 끌어올리고 있다.

불씨를 댕긴건 이촌동이다. 쾌적한 주거환경 때문에 실거주 수요가 꾸준했던 이 지역은 재건축이 가시화되자 무섭게 달아올랐다. 최근 중시되는 ‘한강 프리미엄’은 강남보다 낫다는 평가다. ‘알짜’재건축 단지로 통하는 한강맨션은 지난 2월 상가동이 재건축에 합류하면서 주변 아파트 가격 흐름을 주도하고 있다. 동과 층수에 따라 약간은 다르지만 보통 연초 대비 수억원은 뛰었다는 게 인근 중개업소의 설명이다.

한강을 맞댄 28동과 통합재건축 진통을 겪고 있지만 지난달 일단 조합설립인가 신청을 내며 속도를 내고 있다. 인가가 이뤄진 뒤 추가 조합원 모집을 통해 통합재건축을 한다는 게 조합의 복안이다. 28동이 끝내 재건축 대열에 합류하지 않을 경우 조합 입장에서는 인허가 과정이 길어질 수 있다. 28동 역시 현실적으로 단독 재건축을 하기는 쉽지 않은데다, 리모델링으로 선회할 경우 통합재건축을 하는 것에 비해 실익이 크지 않을 수 있다. 이 때문에 양측이 결국엔 합의점을 찾을 것으로 부동산 전문가들은 조심스럽게 전망하고 있다.

용산구 한강로 일대.

한강로 일대는 마천루로 변신 중이다. 미군기지 탓에 저층의 오래된 건물들이 늘어섰던 이 지역은 아모레퍼시픽 사옥 신축과 이달 입주를 시작하는 ‘용산 래미안 더 센트럴’이 마주보면서 스카이라인이 확 달라졌다. 여기에 4구역의 ‘용산 센트럴파크 효성해링턴 스퀘어’도 다음달 분양할 것으로 알려지면서 한강로 랠리를 부채질하고 있다.

하지만 시끌벅적한 공사판에 비해 한강로 일대를 바라보는 시장 참여자들의 시선은 아직 차분하다. 용산 래미안 더 센트럴은 현재 분양가 대비 약 7000만원 정도의 프리미엄이 붙은 것으로 알려졌다. 이 기간 웬만한 서울 내 역세권 분양물량에 억대의 프리미엄이 붙은 것을 감안하면 다소 기대에 미치지 못하는 모습이다.

전문가들은 한강로가 정체성을 찾아가는 과정으로 보고 있다. 거론되는 호재만 보면 전통의 부촌인 강남을 뛰어넘기 충분하지만 아직 가시화되지 않은 탓에 미래 가치를 섣불리 예단하기 쉽지 않기 때문이다. 한마디로 포지션이 애매하다는 것. ㎡당 분양가가 3000만원 수준인데다 135㎡이상 대형면적으로 구성된 용산 래미안 더 센트럴의 인기가 기대에 미치지 못하는 것도 이 같은 맥락에서 해석될 수 있다. 무엇보다 국제업무지구가 개발되지 않는 한 용산의 큰 밑그림은 바뀌지 않는다는 점에서 냉정히 보면 현재 한강로가 갖고 있는 프리미엄은 조망권뿐이란 지적도 있다.

김우영 기자/kwy@heraldcorp.com