[Real Estate] 서울 마지막 금싸라기 땅 ‘용산 유엔사 부지’ 평당 1억원(주택 분양가) 시대 열까…건설·시행사 군침

오는 6월 26일 입찰이 예정된 서울 용산구 이태원동 유엔사 부지 전경.

서울 한복판 ‘금싸라기 땅’으로 불리는 용산구 이태원동 유엔사 부지가 오는 6월 말 주인을 찾는다. 4만㎡ 넘는 규모에 공급예정가격(감정가)만 8000억원을 웃돌고 업계에선 낙찰가가 1조원을 넘길 것이란 전망까지 나와 주목을 끈다.

한국토지주택공사(LH)는 미군들이 사용하던 유엔사 부지와 캠프킴, 수송부 등 3개 부지를 차례로 매각하는 작업을 진행해왔다. 이번에 내놓은 유엔사 부지는 첫 번째 매물로 남은 2개 부지는 2019년께 순차적으로 매각된다. 유엔사 부지 면적은 전체 5만1762㎡ 중 공원과 녹지, 도로 등 무상 공급면적을 제외한 4만4935㎡(1만3592평)다. 최저 입찰가격이 8031억원(3.3㎡당 약 5909만원)에 달하는 대규모 복합시설 건축 부지로 오는 6월 26일 가장 높은 가격을 써내는 입찰자가 최종 낙찰자로 결정된다.

용산에서도 유엔사 부지는 용산공원과 이태원을 연결하는 중간 지점이자 한남뉴타운과 맞닿은 알짜배기 땅이다. 한 시행사 관계자는 “서울 내 대규모 택지 공급이 끊긴 상황에서 유엔사 부지에 오랜 기간 눈독 들여온 건설·시행사가 많다”고 말했다.

유엔사 부지에는 공동주택과 오피스텔을 비롯해 오피스, 상업·문화공간 등 복합시설을 지을 수 있다. 용적률(대지면적 대비 건축 연면적 비율) 600%, 건폐율(대지면적 대비 건축면적 비율) 60%가 적용된다. 이 땅에는 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 아파트 780가구까지 지을 수 있다. 단 공동주택은 지상 연면적의 40% 이하, 오피스텔은 공동주택을 포함해 70% 이하로, 오피스·판매시설·호텔 등 기타 시설은 30%를 초과하도록 지어야 한다. 남산 조망권 확보를 위해 건물 높이는 해발 90m 이하로 제한된다.

업계에서는 서울 용산구 한복판에 위치한 유엔사 부지 입지와 잠재 가치 등을 고려해 입찰 경쟁이 가열될 경우 부지 낙찰 가격이 1조원을 넘어설 수 있다고 본다. 김일수 스타아시아파트너스 대표는 “서울 심장부에 위치한 데다 가치가 높은 땅인 만큼 기업, 건설사, 시행사, 펀드 등 여러 업체가 컨소시엄 형태로 참여할 가능성도 있다”며 “부지가 매각되면 용산공원 개발을 비롯해 용산 내 굵직한 대규모 개발 사업들이 본격화할 것”이라고 기대했다.

그렇다면 최저 입찰 가격만 8000억원, 많게는 1조원이 넘을 것으로 예상되는 유엔사 부지의 개발 가치는 어느 정도일까.

부동산114에 따르면 용산구 아파트 시세는 지난 6월 2일 기준 3.3㎡당 2548만원 수준이다. 다만 부동산 업계에선 유엔사 부지 입지에 고급 주거시설이 들어설 것으로 예상해 민간 분양가가 3.3㎡당 8000만원, 많게는 3.3㎡당 1억원 수준이 될 것으로 예측했다. 유엔사 부지 인근 한남동에선 2011년 입주한 한남더힐이 3.3㎡당 최고 8150만원에 분양 전환됐고 지난해 매각된 한남동 외인아파트 부지에는 아파트 1가구 분양가만 90억원에 달하는 고급 빌라가 들어설 예정이다.

▶유엔사 부지 최저 입찰가격 8031억원

이 경우 아파트를 전용 85㎡(공급 112㎡, 옛 34평)로만 한정해도 분양 규모는 최소 2조1000억원 이상 된다. 3.3㎡당 분양가를 1조원으로 잡으면 2조6500억원이 된다. 주거용지 공급예정가격(4526억원)의 5배 안팎 수준이다. 여기에 오피스와 상업·문화시설을 합하면 전체 분양 규모는 최소 5조원을 넘어설 것이란 게 업계 관측이다.

다만 일각에선 유엔사 부지 사업성을 무조건 낙관할 수 없다는 우려도 내놓는다.

우선 입찰 경쟁이 과열돼 부지 낙찰가가 과도하게 높아질 경우 개발 후 이익은 떨어질 수밖에 없다. 고도제한 90m도 걸림돌이다. 유엔사 부지가 해발 21~45m에 위치한 점을 감안하면 이곳엔 기껏해야 20층 안팎의 건물밖에 지을 수 없다. 3.3㎡당 8000만~1억원에 달하는 분양가 역시 분양 시점에 부동산 경기가 건재하다는 가정 아래 가능한 논리다.

김일수 대표는 “결국 업무·상업시설과 주택의 효과적인 배치가 수익성을 좌우할 것”이라며 “부지 매입 비용과 향후 개발에 따른 수익성 검토는 필요해 보인다”고 평가했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr / 사진 : 최영재 기자] [본 기사는 매경이코노미 제1912호 (2017.06.14~06.20일자) 기사입니다]