용틀임하는 용산 부동산, 이번엔 강남 넘을까

민족공원-국제업무지구 계획에견본주택에 수만명 몰리고
일부 새 아파트엔 억대 웃돈 붙어

유엔사 부지는 고급주택단지 추진

서울시 “연말에 지구단위계획 확정”

“호재 많아 강남 제칠 것” 기대감

지난 2013년 ‘단군 이래 최대 개발사업’으로 불린 용산국제업무지구 개발사업이 무산되면서 침체됐던 서울 용산 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다. 정체됐던 개발사업이 가시화하면서 견본주택에는 사람들이 몰리고 있고 입주를 막 시작한 새 아파트 일부 평형엔 웃돈(프리미엄)이 2억원이나 붙었다. 각종 개발 호재에 언젠가는 강남을 제치고 서울 중심지가 될 것이란 기대도 커지고 있다.

지난 3일 서울 용산구 한강로2가 192번지에 위치한 ‘용산센트럴파크 해링턴 스퀘어’ 견본주택은 평일(월요일)임에도 방문객들로 북적거렸다. 지난달 30일 개관 당일부터 3일간 2만8,000명이 다녀간 데 이어 이날도 4,000명 이상이 찾았다.

특히 견본주택 방문객 중 투자자와 실수요자 비율이 50대 50으로, 투자문의가 상대적으로 많다는 게 분양대행사의 설명이다. 통상 아파트 분양에서 실수요자와 투자자 비율은 80대 20 정도다. 분양대행사의 장수훈 과장은 “일 평균 상담건수(800건) 중 절반이 강남권에서 온 투자자들”이라며 “용산의 미래가치를 볼 때 가격상승 여력이 충분하다고 판단한 것 같다”고 말했다.

이 아파트의 3.3㎡당 분양가는 3,630만원이다. 분양물량 중 전용면적이 가장 작은 92㎡가 14억5,000만~16억1,000만원이다. 그러나 윤광정 용산일등공인중개사 부장은 “입주 3년 뒤 해당 단지의 3.3㎡당 가격은 4,500만원까지 올라갈 것”이라며 “지금의 분양가는 산적한 개발호재를 생각하면 오히려 저렴한 수준”이라고 말했다. 지난 5월 입주를 시작한 40층짜리 주상복합 ‘래미안 용산 더 센트럴’과 다음 달 입주를 앞둔 39층의 ‘용산푸르지오써밋’ 매매가격은 웃돈이 수억원씩 붙었다. 용산푸르지오써밋 142㎡ 평형은 11억5,000에서 13억5,000만원으로 올랐다. 용산역 앞 한강로 2ㆍ3가에 위치한 이들 단지의 3년 전 3.3㎡당 평균 분양가는 각각 2,900만원과 2,400만원이었다.

특히 용산 미군기지터에 243만㎡ 규모로 조성하는 용산민족공원사업과 다시 추진 중인 국제업무지구 개발에 대한 기대가 크다. 앞서 문재인 대통령은 대선 후보 시절 “용산공원을 미국 뉴욕의 센트럴파크 같은 생태자연공원으로 만들겠다”고 공약했고, 서울시도 지난 2월 ‘용산 광역중심 미래비전 및 실현전략 수립’ 용역을 발주했다. 국제업무지구를 포함해 용산 지구단위계획구역(약 349만㎡)의 개발방향을 연말까지 정하기로 한 것이다. 윤 부장은 “대규모 공원과 업무지구가 조성되면 유동인구가 늘어 수요가 증가할 수밖에 없다”며 “현재 들어오는 투자문의의 90%가 용산민족공원 조성과 관련돼 있다”고 말했다.

용산~신사~강남을 잇는 신분당선까지 뚫리면 강남권의 상권ㆍ업무 수요를 상당부분 흡수할 것으로 업계에선 보고 있다. 신분당선 용산~강남 구간(7.7㎞)엔 6개 정거장이 건설된다. 이 경우 용산역에서 강남역까지 15분 만에 갈 수 있다.

최근 용산 유엔군사령부 부지를 1조552억원에 낙찰 받은 일레븐건설이 최고급 주택 단지를 짓겠다고 밝힌 것도 용산의 가치를 드높이고 있다. 업계에선 이곳의 3.3㎡당 분양가가 강남 재건축을 훨씬 뛰어넘는 1억원에 달할 것으로 보고 있다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “부동산의 가치는 개발가능성이 상당히 많이 반영되는데 재건축 외 별다른 도심 개발호재가 없는 강남권과 달리 용산은 앞으로 개발 가능성이 무한하다”며 “강남을 뛰어넘을 수 있는 충분한 여력을 갖췄다”고 평가했다.

이런 이유 때문에 용산의 기존 아파트 가격도 크게 뛰고 있다. 용산구의 3.3㎡당 평균 아파트 가격(3,053만원•6월 기준)은 강남구(4,503만원)와 서초구(3,918만원)에 이어 서울 25개 자치구 중 세 번째로 높다. 지난해 4월 6억원에 거래됐던 이촌동 강촌아파트 전용면적 59.12㎡는 지난 5월 7억1,000만원에 팔렸다. 불과 1년여 만에 거래가격이 1억원 이상 뛰었다.

전문가들은 개발로 수혜를 볼 아파트 중 저평가 매물에 대해선 투자도 검토해 볼 만하다고 조언하고 있다. 김제성 희망찬공인중개사무소 대표는 “용산센트럴파크 해링턴 스퀘어가 들어설 용산국제빌딩 4구역과 맞닿아 있으면서 인근 단지보다 매매가격이 낮은 곳을 주목할 필요가 있다”고 귀띔했다. 지하철4호선 신용산역이나 국제업무지구와 가까운 정비창 인근도 문의가 늘고 있다. 현재 이곳 단독주택의 3.3㎡당 가격은 5,000만원 안팎이다. 그러나 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 “개발호재가 어느 정도 반영됐기 때문에 가격이 조정 받을 수 있고, 상당수 개발사업이 초기 단계여서 무리한 투자는 피해야 한다”고 말했다. 변태섭기자 libertas@hankookilbo.com

3일 서울 용산구 한강로2가에 위치한 ‘용산센트럴파크 해링턴 스퀘어’ 견본주택이 관람객들로 붐비고 있다. 효성 제공